Scarica Sentenza Giudice di Pace di Castelvetrano n. 18-2026

Una domanda di risarcimento per infiltrazioni provenienti da un terrazzo di proprietà esclusiva non appartiene necessariamente alla materia condominiale soltanto perché è proposta contro il condominio. Il Giudice di pace di Castelvetrano la riconduce alla responsabilità da cosa in custodia e considera facoltativa la mediazione preventivamente svolta. Il caso, tuttavia, non riguardava soltanto i danni all’appartamento: comprendeva anche il rimborso dei lavori eseguiti sul terrazzo di copertura e richiedeva l’applicazione dell’art. 1126 c.c. La pronuncia consente quindi di esaminare due questioni delicate: quando una lite da infiltrazioni “deriva” dall’applicazione delle norme condominiali e se i costi di una mediazione volontaria possano essere esclusi dal rimborso per il solo fatto che la procedura non fosse obbligatoria.

Il caso

Il proprietario di un appartamento posto al quarto piano aveva promosso in precedenza un accertamento tecnico preventivo ai sensi dell’art. 696-bis c.p.c. per individuare le cause delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo sovrastante, di proprietà esclusiva ma avente funzione di copertura dell’edificio.

Dopo l’esecuzione delle opere, il condomino chiedeva al condominio e alla proprietaria del terrazzo il rimborso delle somme anticipate per i lavori sulla copertura, per il ripristino del proprio appartamento e per il procedimento tecnico. Dalla somma complessiva aveva già detratto la quota che riteneva gravare su di lui quale condomino. Domandava inoltre il rimborso delle spese vive e dei compensi legali sostenuti nella mediazione svolta prima dell’instaurazione della causa.

La proprietaria esclusiva offriva in giudizio 1.827 euro, indicandoli come quota di un terzo dovuta ai sensi dell’art. 1126 c.c. Il condominio sosteneva, tra l’altro, che la mediazione non fosse condizione di procedibilità e che nulla potesse essere riconosciuto per i relativi costi.

Il Giudice di pace accoglie parzialmente la domanda. Riconosce la responsabilità concorrente del condominio e della proprietaria del terrazzo, applica il criterio di riparto di un terzo e due terzi e li condanna solidalmente al pagamento del residuo di 3.677,71 euro. Esclude invece il rimborso delle spese della mediazione, qualificata come facoltativa.

La decisione sulla mediazione

La sentenza muove dalla qualificazione dell’azione come responsabilità da cosa in custodia. Richiamando le Sezioni Unite n. 9449/2016, osserva che tanto il titolare esclusivo del terrazzo quanto il condominio sono custodi, ciascuno rispetto alla sfera di controllo che gli compete.

Da questa premessa il giudice ricava che la domanda non presupporrebbe la violazione di norme condominiali e, quindi, non rientrerebbe nella condizione di procedibilità prevista per le controversie in materia di condominio. La mediazione svolta dal ricorrente viene definita facoltativa, pur se “meritoria”, e tale qualificazione è utilizzata per negare il rimborso delle spese vive e dei compensi legali sostenuti nella procedura.

Il passaggio è una vera ratio decidendi, almeno con riguardo alla domanda relativa ai costi della mediazione. Non si tratta di una semplice annotazione sullo svolgimento del processo: dalla qualificazione della procedura come volontaria il giudice fa discendere il rigetto di una specifica voce economica.

Che cosa si intende per controversia in materia di condominio

L’art. 5 del d.lgs. 28/2010 assoggetta a mediazione le controversie in materia di condominio. L’art. 71-quater disp. att. c.c. precisa che appartengono a tale materia le controversie derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni contenute nel libro III, titolo VII, capo II, del codice civile e negli artt. 61-72 delle disposizioni di attuazione.

La definizione non consente di considerare condominiale ogni causa nella quale il condominio sia parte. Allo stesso modo, non è decisivo che il fatto dannoso si sia verificato all’interno di un edificio condominiale. Occorre verificare da quali fatti, rapporti e regole giuridiche derivi la pretesa concretamente proposta.

Una domanda fondata esclusivamente sulla custodia di una cosa comune può essere configurata come azione aquiliana, nella quale il condominio è convenuto nella qualità di custode e non perché si discuta dell’errata applicazione di una delibera, di un criterio di riparto o di un obbligo specificamente disciplinato dalle norme condominiali. In una simile ipotesi l’esclusione della mediazione obbligatoria presenta una base argomentativa seria.

La responsabilità da infiltrazioni dopo le Sezioni Unite del 2016

Le Sezioni Unite n. 9449/2016 hanno superato la ricostruzione che riconduceva il danno da lastrico solare a un’obbligazione propter rem fondata direttamente sull’art. 1126 c.c. Hanno individuato una responsabilità concorrente del proprietario o usuario esclusivo, quale custode della superficie, e del condominio, tenuto agli interventi necessari alla conservazione della funzione di copertura.

La responsabilità verso il danneggiato è quindi ricondotta agli artt. 2051 e 2043 c.c., mentre il criterio di un terzo e due terzi previsto dall’art. 1126 c.c. opera, salva prova contraria, come parametro della ripartizione interna delle conseguenze economiche tra i soggetti responsabili.

Questo dato impedisce di affermare che ogni applicazione dell’art. 1126 c.c. trasformi automaticamente la lite in una controversia condominiale. Una norma può essere utilizzata come criterio di distribuzione interna senza costituire necessariamente la fonte immediata della pretesa risarcitoria proposta dal danneggiato.

L’applicazione dell’art. 1126 c.c. non basta, da sola, a risolvere il problema

La decisione non può quindi essere criticata soltanto osservando che, dopo avere richiamato l’art. 2051 c.c., il giudice ha applicato l’art. 1126 c.c. Le due operazioni non sono logicamente incompatibili: la prima individua il titolo della responsabilità verso il danneggiato; la seconda regola, in via ordinaria, la misura del concorso tra proprietario esclusivo e condominio.

Il punto decisivo è diverso. Occorre stabilire se la domanda concretamente proposta fosse limitata al risarcimento del danno da custodia oppure comprendesse pretese che trovavano direttamente titolo nella disciplina condominiale. Solo questa verifica consente di stabilire se la controversia “derivasse” anche dall’applicazione delle norme richiamate dall’art. 71-quater.

Nel caso concreto la domanda aveva un contenuto composito

Il ricorrente non chiedeva soltanto il risarcimento degli ammaloramenti subiti nel proprio appartamento. Domandava anche il rimborso delle somme anticipate per i lavori eseguiti sul terrazzo che svolgeva funzione di copertura condominiale, oltre ai costi dell’accertamento tecnico preventivo.

Per decidere questa parte della pretesa il giudice ha dovuto stabilire quale quota gravasse sulla titolare esclusiva, quale sul condominio, quali condomini beneficiassero della copertura e in quale misura lo stesso danneggiato dovesse concorrere, quale comproprietario, agli oneri posti a carico del condominio.

Questi accertamenti non hanno avuto un ruolo meramente accessorio. La sentenza utilizza l’art. 1126 c.c. per determinare gli importi dovuti, individua i condomini interessati secondo la proiezione verticale e sottrae la quota di contribuzione gravante sul ricorrente. La disciplina condominiale entra quindi nella struttura della decisione in modo più intenso di quanto lasci intendere il passaggio preliminare sulla mediazione.

La sentenza non distingue tra le diverse domande

La motivazione qualifica unitariamente la causa come azione risarcitoria da infiltrazioni e la colloca integralmente fuori dalla materia condominiale. Non separa, ai fini della procedibilità, la domanda relativa ai danni interni da quella diretta al rimborso dei lavori sulla copertura e alla distribuzione dei relativi costi.

Una valutazione più analitica avrebbe potuto condurre a distinguere almeno due componenti. La pretesa per il danno all’unità immobiliare poteva essere esaminata come azione verso i custodi; la domanda di rimborso delle opere sul terrazzo e di ripartizione degli oneri presentava invece un collegamento diretto con l’art. 1126 c.c. e con gli obblighi di conservazione della copertura.

Non è necessario concludere che l’intera causa fosse certamente soggetta a mediazione. È però difficile escluderlo con la sola affermazione che il titolo della responsabilità era l’art. 2051 c.c., senza confrontarsi con il contenuto composito delle pretese e con le norme concretamente indispensabili per deciderle.

La causa petendi deve essere ricostruita in modo sostanziale

La qualificazione della materia non dipende soltanto dalla norma invocata nell’atto introduttivo. Il giudice deve considerare i fatti allegati, il bene della vita richiesto e il rapporto sostanziale dal quale la domanda trae origine.

Il semplice richiamo all’art. 2051 c.c. non può essere utilizzato per sottrarre alla mediazione una controversia che, nella sostanza, richieda di stabilire obblighi, quote e criteri di riparto condominiali. Per la ragione opposta, la presenza di un condominio tra i convenuti o il richiamo incidentale all’art. 1126 c.c. non rende automaticamente obbligatoria la procedura.

Il criterio più prudente consiste nel verificare se la violazione o l’errata applicazione delle norme condominiali costituisca un passaggio necessario per riconoscere il diritto azionato, e non soltanto un elemento secondario utilizzato per regolare i rapporti interni tra responsabili.

Una questione rimasta senza conseguenze sulla procedibilità

Nel caso di Castelvetrano la diversa qualificazione non avrebbe comunque determinato l’improcedibilità della domanda. Il ricorrente aveva già promosso la mediazione prima di instaurare la causa e la condizione, qualora ritenuta necessaria, risultava dunque soddisfatta.

La questione assume rilievo economico perché il giudice utilizza la facoltatività della procedura per escludere il rimborso dei relativi costi. È proprio su questo passaggio che la motivazione richiede un ulteriore approfondimento.

Le spese della mediazione volontaria non sono spese processuali automatiche

I costi sostenuti prima del giudizio non rientrano automaticamente nella liquidazione delle spese processuali ai sensi dell’art. 91 c.p.c. Questo vale, in particolare, per i compensi dell’avvocato relativi a un’attività stragiudiziale distinta dal processo.

La circostanza che una mediazione sia obbligatoria rende l’attività necessaria per accedere alla giurisdizione e rafforza la richiesta di porne i costi a carico della parte soccombente. Quando la procedura è volontaria, invece, non opera alcun automatismo: la parte che ne chiede il rimborso deve indicare il titolo della pretesa, documentare l’esborso e dimostrarne la ragionevole necessità e congruità.

Sotto questo profilo, la sentenza raggiunge una conclusione prudente nella misura in cui esclude che la semplice iniziativa volontaria attribuisca sempre un diritto al rimborso.

La facoltatività non equivale però a inutilità

Più problematica è l’affermazione secondo cui l’avvio facoltativo, proprio perché tale, non possa dare diritto ad alcun rimborso. Le spese legali stragiudiziali possono costituire un danno emergente quando siano causalmente collegate al fatto illecito o all’inadempimento, siano state effettivamente sostenute e risultino necessarie e congrue secondo una valutazione compiuta ex ante.

Una mediazione volontaria non è, per definizione, superflua. Può rappresentare un tentativo ragionevole di evitare il processo, soprattutto quando le responsabilità siano già emerse da un accertamento tecnico e la controparte non abbia provveduto spontaneamente al pagamento.

La natura facoltativa esclude il rimborso automatico, ma non sembra sufficiente, da sola, a impedire qualsiasi valutazione risarcitoria. Il giudice dovrebbe verificare la concreta utilità dell’attività, la proporzione dei costi, la documentazione prodotta e il nesso causale con il comportamento che ha reso necessario il tentativo stragiudiziale.

I limiti della copia disponibile sulla prova dei costi

La sentenza riferisce che il ricorrente aveva chiesto 98,36 euro per spese vive e il rimborso dei compensi legali della mediazione, senza però indicare l’importo di questi ultimi né precisare quali documenti fossero stati prodotti a dimostrazione del pagamento.

Non è quindi possibile affermare che la voce dovesse essere accolta. La domanda poteva essere carente di prova, non congrua o formulata senza distinguere tra spese processuali e danno emergente. Il limite della motivazione è diverso: il rigetto viene fondato in modo assorbente sulla sola facoltatività della procedura, senza dare conto degli ulteriori presupposti.

Il commento alla decisione deve perciò evitare due opposte semplificazioni. Non esiste un diritto generalizzato al rimborso dei costi della mediazione volontaria; ma non esiste neppure una regola per cui tali costi siano sempre irripetibili indipendentemente dalla prova della loro necessità e utilità.

Il confronto con le spese dell’accertamento tecnico preventivo

Il Giudice di pace riconosce invece le spese vive, il compenso del consulente e i compensi legali relativi all’accertamento tecnico preventivo, ritenendo che il comportamento dei resistenti avesse costretto il ricorrente a promuovere quel procedimento per accertare le cause delle infiltrazioni.

ATP e mediazione svolgono funzioni diverse e non possono essere equiparati. Il primo produce un accertamento tecnico utilizzabile per individuare cause, opere e costi; la seconda mira alla composizione negoziale. La maggiore utilità probatoria dell’ATP può quindi giustificare un trattamento differente.

Tuttavia, proprio il riconoscimento delle spese tecniche sulla base della loro necessità causale mostra che anche la domanda relativa alla mediazione avrebbe potuto essere esaminata secondo criteri sostanziali, anziché essere respinta soltanto perché la procedura era volontaria.

L’ATP e la successiva causa di merito

Il procedimento di consulenza tecnica preventiva ex art. 696-bis c.p.c. è espressamente escluso dalla preventiva applicazione della condizione di mediazione. Il ricorrente poteva quindi promuovere l’ATP senza adire prima un organismo.

La successiva causa di merito costituisce però un procedimento autonomo e deve essere qualificata sulla base delle domande in essa proposte. L’esclusione prevista per l’ATP non dimostra che anche il giudizio successivo sia estraneo alla materia condominiale.

Nel caso concreto questo passaggio non ha prodotto effetti processuali perché la mediazione era già stata svolta, ma resta rilevante per ricostruire correttamente il rapporto tra accertamento tecnico, mediazione e azione di merito.

Le indicazioni operative

Nelle controversie per infiltrazioni non è sufficiente scegliere tra le etichette “responsabilità da custodia” e “materia condominiale”. La domanda deve essere scomposta nelle sue diverse componenti: danni all’unità immobiliare, lavori sulle parti comuni o di uso esclusivo, rimborso di somme anticipate, riparto tra condomini, responsabilità dell’amministratore o dell’assemblea.

Quando la pretesa riguarda esclusivamente il danno provocato dalla cosa in custodia, l’esclusione dall’art. 71-quater può essere sostenuta. Quando invece si chiede anche di applicare l’art. 1126 c.c., individuare i condomini obbligati e distribuire i costi di riparazione, è opportuno avviare la mediazione o, almeno, affrontare espressamente il possibile carattere condominiale della lite.

La parte che chiede il rimborso dei costi di una mediazione volontaria dovrebbe formulare la voce come autonoma pretesa risarcitoria, allegare la necessità del tentativo, produrre fatture e prove di pagamento e dimostrare la congruità dell’attività. La sola parcella o la sola partecipazione alla procedura non garantiscono l’accoglimento.

La parte che contesta il rimborso non dovrebbe limitarsi a invocare la facoltatività, ma verificare se manchino prova dell’esborso, nesso causale, necessità, utilità o proporzione dei costi.

Conclusioni

La sentenza di Castelvetrano si inserisce nell’orientamento che colloca le azioni per infiltrazioni fondate sull’art. 2051 c.c. fuori dalla mediazione obbligatoria in materia condominiale. Questa impostazione può essere corretta quando la domanda abbia realmente natura aquiliana e le norme condominiali intervengano soltanto nella regolazione interna tra i responsabili.

Il caso deciso presentava però un contenuto più articolato: il ricorrente chiedeva anche il rimborso dei lavori sulla copertura e la decisione richiedeva l’applicazione diretta dell’art. 1126 c.c., l’individuazione dei condomini interessati e il calcolo della quota dello stesso danneggiato. La motivazione avrebbe dovuto confrontarsi con questa componente invece di qualificare unitariamente la causa sulla base del solo art. 2051 c.c.

Anche il rigetto dei costi della mediazione richiedeva una motivazione meno assoluta. La volontarietà impedisce un riconoscimento automatico, ma non esclude in astratto la risarcibilità delle spese stragiudiziali necessarie, documentate, congrue e causalmente collegate alla condotta delle controparti. La copia disponibile non consente di stabilire se tali presupposti fossero provati; consente però di rilevare che la sola facoltatività non esaurisce l’indagine.

Il principio

Per stabilire se una domanda relativa a infiltrazioni provenienti da un lastrico o terrazzo appartenga alla materia condominiale non è sufficiente il richiamo formale all’art. 2051 c.c. Occorre verificare il contenuto concreto delle pretese e se la decisione richieda, quale passaggio necessario, l’applicazione delle disposizioni richiamate dall’art. 71-quater disp. att. c.c. Una pura azione risarcitoria verso i custodi può restare estranea alla mediazione obbligatoria; la domanda che comprenda il rimborso dei lavori sulla copertura e la ripartizione degli oneri ai sensi dell’art. 1126 c.c. presenta invece un contenuto condominiale che deve essere specificamente valutato. La natura volontaria della mediazione esclude un rimborso automatico dei relativi costi, ma non impedisce in assoluto di qualificarli come danno emergente, purché siano specificamente allegati, provati, congrui, necessari e causalmente collegati al comportamento della controparte.

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