Scarica Sentenza Tribunale di Roma N.17108-2025
Azione per danni infiltrazioni art. 2051 c.c verso il Condominio: mediazione non obbligatoria la controversia non verte su artt. 1117-1139 c.c.
Mediazione non obbligatoria per richiesta danni da infiltrazioni
L’azione di risarcimento danni da infiltrazioni idriche, promossa dal conduttore contro il Condominio, si fonda sulla responsabilità per custodia ai sensi dell’art. 2051 c.c. Poiché tale causa non attiene alla violazione o alla errata applicazione delle specifiche norme che regolano la vita condominiale (artt. 1117-1139 c.c.), essa esula dall’ambito di applicazione della mediazione obbligatoria in materia di condominio, non rendendo l’azione improcedibile. Lo ha chiarito il Tribunale di Roma nella sentenza n. 17108/2025.
Danni da infiltrazioni e inerzia del Condominio
Il conduttore di un locale adibito a centro sportivo cita in giudizio il Condominio proprietario della struttura, lamentando infiltrazioni d’acqua, che limitano la funzionalità del centro, causando danni. Vista l’inerzia del Condominio, l’attore promuove un Accertamento Tecnico Preventivo. Per la Consulenza Tecnica d’Ufficio le infiltrazioni sono riconducibili a un difetto di impermeabilizzazione del pavimento sovrastante, di natura condominiale, così quantifica i danni e i costi. L’attore quindi chiede al Tribunale l’accertamento della responsabilità del Condominio; l’obbligo dello stesso di eseguire i lavori di ripristino; il risarcimento di tutti i danni e la rifusione delle spese di ATP.
Domanda improcedibile per mancata mediazione e mancata negoziazione assistita
Il Condominio si costituisce e solleva l’eccezione di improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della negoziazione assistita e della mediazione obbligatoria. Nel merito, invece, contesta la ricostruzione dei fatti; la riconducibilità dei danni al Condominio e chiede il rigetto della domanda.
Risarcimento danni da cose in custodia: mediazione non obbligatoria
Il Tribunale, prima di esaminare il merito della controversia, deve quindi affrontare le eccezioni preliminari sollevate dal Condominio convenuto, relative all’improcedibilità dell’azione per il mancato esperimento sia del procedimento di mediazione obbligatoria sia della negoziazione assistita. Il Condominio ha infatti eccepito che la controversia rientri tra le materie per cui è previsto l’obbligo di esperire preventivamente la mediazione ai sensi dell’art. 5, comma 1, del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, che include le liti in materia di condominio. Per il Tribunale però tale eccezione è del tutto infondata, chiarendo la corretta interpretazione della normativa che stabilisce l’obbligatorietà della mediazione nelle controversie condominiali. L’articolo chiave in questo contesto è l’art. 71 quater delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. Tale norma specifica che, per “controversie in materia di condominio” soggette a mediazione obbligatoria, si devono intendere solamente quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni che disciplinano il condominio, ovvero:1. il Libro II, Titolo VII, Capo II del Codice Civile (artt. 1117-1139 c.c., relativi alle norme sul condominio negli edifici); 2. gli articoli da 61 a 72 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. La causa in esame, promossa dal conduttore per ottenere il risarcimento del danno per infiltrazioni provenienti da parti comuni, si fonda principalmente sulla responsabilità del custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. e non su una contestazione relativa all’interpretazione o all’applicazione delle norme condominiali interne (come, ad esempio, la ripartizione delle spese o l’impugnazione di delibere).
Per il Giudice quindi, poiché l’azione ha un carattere risarcitorio extracontrattuale e non attiene alla gestione, all’uso o alla disciplina interna del condominio, essa non rientra tra le materie specificamente previste come obbligatorie per l’esperimento della mediazione.
Questione complessa: negoziazione assistita inapplicabile
Il Condominio però ha anche eccepito l’improcedibilità per il mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita, prevista come obbligatoria (D.L. n. 132/2014, conv. con modif. in L. n. 162/2014) per le controversie aventi ad oggetto il pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti cinquantamila euro, ma anche questa eccezione risulta infondata. L’obbligo di negoziazione assistita si applica, infatti. alle cause che hanno per oggetto il mero pagamento di una somma di denaro. Nel caso di specie, la domanda dell’attore non è limitata alla richiesta di un indennizzo monetario, ma risulta più ampia e complessa, perchè finalizzata all’accertamento della responsabilità del Condominio in relazione all’evento dannoso e alla condanna del Condominio all’esecuzione delle opere di ripristino. Poiché la domanda principale ha anche un oggetto diverso e più ampio del semplice pagamento di una somma (l’accertamento di una responsabilità e la condanna ad un facere), essa non rientra quindi nelle ipotesi per cui la procedura di negoziazione assistita è prevista in via obbligatoria. Anche questa eccezione pertanto è rigettata.
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