Scarica sentenza Tribunale di Napoli 9 10 2023
Per il tribunale di Napoli, nel procedimento per convalida di sfratto tutte le domande sono soggette alla mediazione
Convalida di sfratto e mediazione
Tutte le domande proposte nel procedimento per convalida di sfratto sono soggette alla mediazione. Così il tribunale di Napoli, nella sentenza n. 9120/2023, decidendo una vertenza avente ad oggetto la risoluzione di un contratto di locazione per mancato pagamento dei canoni.
Nella vicenda, la proprietaria di un appartamento trascinava in giudizio, con procedimento sommario di intimazione di sfratto per morosità, parte conduttrice sostenendo che la stessa non aveva ottemperato al pagamento dell’aumento del canone mensile concordato post-pandemia (periodo in cui le parti avevano concordato una congrua riduzione del canone).
Da qui l’intimazione di sfratto con richiesta di convalida e di emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il pagamento della somma maturata a quella data, comprensiva di canoni ed oneri condominiali.
La conduttrice si costituiva nel procedimento eccependo di aver pagato integralmente le mensilità e proponeva domanda riconvenzionale per far dichiarare la nullità dell’art. 2 del contratto di locazione nella parte in cui il canone era stato determinato in misura differenziata e crescente con una maggiorazione in corrispondenza della prima scadenza quadriennale.
Il G.U., alla luce della opposizione dell’intimata, non convalidava lo sfratto ma emetteva ordinanza di rilascio immediato ex art. 665 c.p.c., mutando il rito ex artt. 426 e 667 c.p.c., fissando udienza di comparizione e discussione di fronte a sé per il giudizio a cognizione piena nelle forme del rito locatizio ed assegnando un termine perentorio all’attrice ed alla convenuta per l’integrazione dei rispettivi atti introduttivi ed un distinto termine di quindici giorni per l’esperimento del tentativo di mediazione, che aveva luogo, ma senza esito, a causa della mancata presenza della resistente all’incontro.
Domanda di risoluzione contratto
Entrando nel merito, il tribunale ritiene che la domanda di risoluzione di parte attrice sia fondata. Sul punto, afferma infatti il giudicante, “va considerato l’insegnamento ormai costante della giurisprudenza di legittimità, inaugurato con la fondamentale pronuncia a Sezioni Unite della Cassazione n. 13533/2001 (seguita da numerose altre pronunce, tra cui, ex multis, Cass. 11173/2012; Cass. 7530/2012; Cass. 3373/2010), secondo cui nell’ambito dei rapporti obbligatori di natura contrattuale, il creditore che agisca tanto per ottenere l’adempimento del contratto rimasto inadempiuto, quanto la risoluzione dello stesso e/o il consequenziale risarcimento del danno, ha il preciso onere di provare l’esistenza e la perdurante efficacia del titolo negoziale dedotto, potendosi limitare semplicemente ad allegare l’inadempimento della controparte, mentre spetta alla parte che voglia contrastare l’avversa azione promossa fornire la prova del fatto estintivo, modificativo o impeditivo del diritto fatto valere nei suoi confronti dal creditore”.
Nella specie, ritiene il tribunale, “parte attrice ha pienamente assolto all’onere probatorio sulla stessa gravante alla luce della non contestazione, da parte convenuta, della esistenza del rapporto di locazione, mentre lo stesso non può dirsi per l’intimata, la quale, pur costituendosi in giudizio, non ha dimostrato il pagamento dei canoni”.
Da qui l’accoglimento della domanda costitutiva attorea di risoluzione del contratto per inadempimento all’obbligo di pagamento dei canoni formulata nella intimazione di sfratto originaria e integrata successivamente al mutamento del rito.
Domanda principale e riconvenzionale soggette a mediazione
Pronunciandosi quindi sulla domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta, il giudice la ritiene invece già inammissibile in punto di rito, per non avere la stessa instaurato il sub procedimento di mediazione di cui era stata espressamente onerata con l’ordinanza ex art. 665 c.p.c.
“Invero – ricorda il tribunale – una volta disposto il mutamento del rito, le parti devono esperire il procedimento di mediazione a pena di improcedibilità delle rispettive domande, posto che le controversie in materia di locazione rientrano tra quelle per le quali è obbligatorio il tentativo di mediazione”.
In virtù della previsione di cui al comma 1 bis dell’art. 5 D.lgs. n. 28/2010, rammenta ancora il tribunale, era stato concesso termine, “all’intimante, in relazione alla sua domanda principale nonché all’intimata in relazione alla domanda riconvenzionale da lei proposta, nel momento in cui tale onere sussiste nei confronti di tutti i soggetti che propongono una autonoma domanda giudiziale (cfr. Cass. n. 13766/1991)”.
Per cui, conclude il giudicante, riportandosi alla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 19056/2003), “in definitiva, nel caso di contestuale proposizione di più domande, la sussistenza della condizione di procedibilità del tentativo di mediazione va accertata in relazione a ciascuna di esse”.
Ne consegue l’accoglimento della domanda attorea e la condanna della convenuta al pagamento delle somme dovute, delle spese di causa, nonché di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio, in virtù dell’ingiustificata mancata partecipazione al procedimento obbligatorio di mediazione.