Scarica Sentenza Tribunale di Rimini N.207-2025

Ordinanza di rilascio dell’immobile efficace anche se il procedimento di sfratto è improcedibile per mancato avvio della mediazione obbligatoria

Ordinanza di rilascio e procedimento di convalida
Se il giudizio di opposizione al procedimento di convalida di sfratto per morosità viene dichiarato improcedibile a causa del mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria, l’efficacia dell’ordinanza di rilascio dell’immobile concessa dal giudice dopo il mutamento di rito resta invariata. Lo ha chiarito il Tribunale di Rimini nella sentenza n. 207/2025.

Sfratto per morosità e rilascio immobile
Le eredi di un locatore agiscono in giudizio contro il conduttore, intimando lo sfratto a causa del mancato pagamento dei canoni di locazione per un importo di 12.874,82 euro, comprensivo delle spese accessorie. Il conduttore si costituisce in giudizio, opponendosi allo sfratto e sollevando due eccezioni preliminari:

• il difetto di legittimazione attiva delle eredi, che a suo dire non avrebbero dimostrato di essere eredi del locatore;
• il difetto di legittimazione passiva, sostenendo di aver lasciato l’immobile e comunicato la disdetta del contratto. L’azione quindi avrebbe dovuto essere intrapresa contro la madre, che occuperebbe l’immobile al suo posto.

Il giudice, con ordinanza del 16.07.2024, respinge l’eccezione di difetto di legittimazione attiva, ritenendo sufficiente la dichiarazione sostitutiva presentata dalle eredi. Allo stesso modo, rigetta l’eccezione di difetto di legittimazione passiva, affermando che la disdetta comunicata dal conduttore non ha effetto sul contratto, che rimane valido fino alla sua naturale scadenza o a una risoluzione consensuale. Il giudice, pertanto, emette un’ordinanza di rilascio dell’immobile, ai sensi dell’articolo 665 del codice di procedura civile, e dispone il mutamento del rito processuale, fissando l’udienza per la prosecuzione della causa nel merito.

Mancato avvio della mediazione: improcedibilità della domanda
Alla prima udienza di merito il conduttore però solleva una nuova eccezione, contestando l’improcedibilità della domanda per mancato avvio del procedimento di mediazione obbligatoria. Il giudice accoglie questa eccezione, rilevando come in effetti nessuna delle parti abbia dato corso alla mediazione, nonostante l’ordinanza del 16.07.2024 lo avesse disposto. Il giudice ricorda infatti che, in materia di locazione, la mediazione è condizione di procedibilità e che la sua mancata attivazione, se rilevata entro la prima udienza, comporta l’improcedibilità del ricorso.

Procedimento di sfratto improcedibile: ordinanza di rilascio immobile efficace
Il giudice tuttavia conferma l’ordinanza di rilascio dell’immobile emessa in precedenza, spiegando che tale ordinanza, pur non avendo valore di giudicato, costituisce un titolo esecutivo che rimane valido fino a una decisione contraria. L’estinzione del procedimento quindi non annulla l’ordinanza, spetta al conduttore avviare un nuovo giudizio per contestarla.

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