Importante pronuncia del tribunale di Milano secondo cui l’usucapione fatto dinanzi al notaio anziché in mediazione non può essere trascritto
Usucapione e mediazione
Non può essere trascritto il negozio di accertamento dell’usucapione fatto dinanzi al notaio anziché in mediazione senza l’intervento del mediatore. Questo quanto affermato dal tribunale di Milano, in un’importante ordinanza del 20.12.2022.
Nella vicenda, le parti interessate e il notaio proponevano reclamo avverso il provvedimento di diniego del Conservatore dei Registri Immobiliari di trascrizione dell’atto portante “negozio di accertamento di avvenuto acquisto per usucapione ordinaria”, in quanto l’accertamento dell’usucapione doveva essere fatto con mediazione oppure con sentenza, assumendone l’illegittimità.
Secondo i ricorrenti il legislatore aveva previsto la trascrivibilità del negozio di accertamento introducendo l’art. 2643 I comma c.c. n.12 bis recante “gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione”, cosicché l’accordo conciliativo avrebbe avuto ad oggetto l’accertamento tra le parti dei presupposti su cui si fonda l’usucapione con effetti preclusivi rispetto ai fatti accertati, tra le stesse parti e i loro aventi causa.
Inoltre l’atto negoziale di accertamento avrebbe potuto essere trascritto anche al di fuori di procedura conciliativa, come ritenuto dalla giurisprudenza di merito.
A sostegno della trascrivibilità del negozio di accertamento, doveva tenersi conto altresì, a dire dei ricorrenti, della disciplina in materia di negoziazione assistita di cui all’art. 5 DL 132/14 comma 3 secondo cui se con l’accordo le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti soggetti a trascrizione per procedere alla trascrizione dello stesso la sottoscrizione del processo verbale di accordo deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.
La decisione
Il Collegio ritiene che il reclamo non sia fondato e vada respinto.
“La disciplina di cui all’art. 2643 c.c. n.12 bis secondo cui sono soggetti a trascrizione gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato – afferma preliminarmente il tribunale meneghino – costituisce eccezione al principio di cui all’art. 2651 c.c. secondo cui gli acquisti per usucapione possono essere trascritti solo se accertati giudizialmente”.
Per cui, non è possibile “applicare estensivamente detta disciplina al di fuori della ipotesi per cui è stata introdotta e cioè gli accordi di mediazione trascritti giudizialmente, accordi il cui obiettivo è la deflazione del contenzioso”.
Come già osservato dai giudici di Milano, con riferimento a detta norma “l’atto ivi previsto quale soggetto a trascrizione non è parificabile ad un mero negozio di accertamento che intervenga tra le parti, trattandosi invece, di un atto che si perfeziona all’esito del processo di mediazione che, in materia di diritti reali, deve obbligatoriamente precedere ex art. D.Lgs 28/10 e successive modificazioni, la proposizione della domanda innanzi alla autorità giudiziaria”, inoltre “l’accordo del quale è prevista la trascrizione è dunque l’effetto non solo del mero incontro della volontà delle parti interessate, ma del procedimento svolto innanzi agli organismi di mediazione indicati dalla legge ,nel corso del quale le parti sono anche assistite dai propri consulenti legali”.
Né, prosegue il tribunale, “è possibile trascrivere il negozio di accertamento dell’avvenuta usucapione, come chiedono i ricorrenti, posto che ai sensi dell’art. 2645 c.c. sono soggetti a trascrizione ‘ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell’art. 2643, salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta a effetti diversi’”.
Il negozio di accertamento dell’acquisto della proprietà per usucapione, invero, “non produce alcuno degli effetti di cui all’art. 2643 c.c.”
A nulla rileva, infine, osserva il tribunale, l’eventualità di un “accordo che accerti l’usucapione a favore di uno dei due coniugi nell’ambito della disciplina della negoziazione assistita, trattandosi di ipotesi che secondo la ricostruzione dei reclamanti è conseguenza dell’applicabilità dell’art. 2643 c.c. n.12 bis.”.
Il reclamo è quindi respinto.