Usucapione in mediazione: come funziona

Usucapione per l’acquisto della proprietà e dei diritti reali minori e mediazione: tutto quello che c’è da sapere

Usucapione mediazione obbligatoria

L’usucapione è un istituto giuridico per mezzo del quale è possibile, con l’esercizio del possesso prolungato, acquistare la proprietà o un altro diritto reale minore a titolo originario. L’istituto è disciplinato all’interno del Libro III del codice civile, che si occupa di regolamentare la proprietà e gli altri diritti reali di godimento minori. 

In caso di controversia in materia di usucapione le parti si devono rivolgere in via preliminare a un organismo di mediazione come ADR Center per addivenire a una soluzione stragiudiziale della controversia. L’usucapione infatti rientra nella materia dei diritti reali che l’articolo 5 del decreto legislativo n. 28/2010 sottopone all’obbligo preventivo della mediazione obbligatoria. 

Usucapione: trascrizione accordo di mediazione

Dal 2013 grazie all’inserimento del comma 12 bis all’interno dell’articolo 2643 del Codice civile è possibile trascrivere il verbale di mediazione che accerta l’avvenuta usucapione presso la Conservatoria a condizione il documento sia sottoscritto dalle parti e dagli avvocati che le assistono e che la sottoscrizione sia autenticata da un notaio. Il tutto nel rispetto di quanto previsto dal comma 7 dell’articolo 11 del decreto legislativo n. 28/2010.

Usucapione in mediazione: vantaggi fiscali

Da oltre 10 anni è quindi possibile accertare il diritto all’usucapione in sede di mediazione in soli 3 mesi, prorogabili al massimo di altri tre, senza andare in Tribunale e attendere anni per ottenere lo stesso risultato.

Dal 2022 inoltre, grazie alla riforma Cartabia, è possibile beneficiare di importanti vantaggi fiscali:

• l’esenzione dall’imposta di registro per i verbali di mediazione che contengano accordi di valore fino a 100.000,00euro;
• il credito di imposta fino a 600,00 euro per i costi della mediazione pagati all’Organismo di mediazione;
• il credito di imposta fino a 600,00 euro da commisurare al compenso pagato al proprio avvocato.

Definita l’usucapione e analizzato sinteticamente il suo collegamento con la procedura di mediazione, è necessario comprenderne la disciplina, quali beni consente di acquistare e in che modo deve essere esercitato il possesso per perseguire questo obiettivo.

Usucapione: disciplina

La disciplina dell’usucapione è contenuta specificamente nel codice civile, nella sezione III, capo II del titolo VIII, libro III, dedicato alla proprietà e agli altri diritti reali e precisamente dall’articolo 1158 all’articolo 1167.

Dall’analisi delle norme emerge che l’usucapione può realizzarsi con tempi diversi in base alle modalità in cui avviene e ai beni che ne sono oggetto.

La prima norma da analizzare al riguardo è articolo 1158 del codice civile, che si occupa dell’usucapione ordinaria. In base al contenuto di questa norma il possesso continuato per la durata di 20 anni consente di acquistare a titolo originario la proprietà e gli altri diritti reali di godimento sui beni immobili. 

L’articolo 1559 del codice civile contempla invece l’usucapione decennale o speciale, che è quella che si realizza con il possesso continuato per 10 anni in presenza di altre condizioni:

• chi acquista deve essere in buona fede;
• chi vende non deve essere il proprietario dell’immobile;
• il titolo deve essere idoneo al trasferimento della proprietà;
• il titolo deve essere debitamente trascritto.

L’usucapione prevista dall’articolo 1159 bis riguarda invece le piccole proprietà rurali con fabbricati annessi situate nei comuni “montani”, che si realizza con il possesso continuato per la durata di 15 anni. Questo termine si riduce a 5 anni se il soggetto che acquista è in buona fede, se si acquista da un soggetto che non è proprietario del terreno e se il titolo è idoneo al trasferimento della proprietà. Queste regole valgono anche per le piccole proprietà rurali con fabbricati annessi che si trovano in comuni non montani, purché abbiano un reddito catastale che non superi certi limiti di legge.

C’è poi l’usucapione delle universalità di beni mobili e dei diritti reali di godimento sopra le universalità. In questo caso, in base all’articolo 1160 c.c l’usucapione si acquista con il possesso continuato per 20 anni, termine che si riduce a 10 anni se, come nei casi già esaminati, l’acquisto avviene in buona fede da chi non è proprietario e in base a un titolo idoneo al trasferimento. 

L’usucapione di beni mobili o dei diritti reali di godimento che li riguardano si ottiene invece con il possesso prolungato:

• per 10 anni se l’acquisto è avvenuto in buona fede;
• per 20 anni se l’acquisto è avvenuto in mala fede.

L’usucapione dei beni mobili iscritti nei pubblici registri e dei diritti reali di godimento che li riguardano si acquistano infine con il possesso continuativo per la durata di 10 anni. Questo termine si riduce a tre anni dalla data della trascrizione se l’acquisto avviene in buona fede da chi non è proprietario, se il titolo è idoneo a trasferire la proprietà e viene debitamente trascritto.

Usucapione: impedimenti

L’usucapione consente quindi l’acquisto della proprietà o degli altri diritti reali su un bene determinato se il possesso si protrae per un determinato periodo di tempo. Attenzione però, affinché si possa usucapire un bene altrui è necessario che il possesso venga acquisito in modo non violento e non clandestino, solo quando queste condizioni vengono a cessare il possesso consente l’usucapione. Ragionando a contrario il possesso finalizzato all’acquisto per usucapione deve essere pacifico e pubblico, continuo e ininterrotto. 

Mediazione: accertamento usucapione

Tirando le fila, dopo aver analizzato i presupposti necessari all’usucapione, se un soggetto intende usucapire un bene deve presentare un’istanza presso l’organismo di mediazione prescelto e invitare la controparte. In sede di mediazione dovrà produrre i documenti necessari all’accertamento, che variano ovviamente in base al bene che si intende usucapire. Può essere necessario produrre ad esempio la visura catastale, il certificato di destinazione urbanistica, i documenti che dimostrano la provenienza del bene, i documenti che attestano la regolarità urbanistica del bene, l’attestazione di prestazione energetica, ecc…

Al termine dei vari incontri, se le parti raggiungono l’accordo sull’usucapione, il mediatore redige il verbale di accordo, le parti e gli avvocati lo sottoscrivono, il notaio autentica le firme e poi provvede alla sua registrazione e trascrizione.

Leggi anche questa interessante nota a sentenza sull’argomento: “Usucapione con accordo di mediazione: quali effetti”