Mediazione obbligatoria: possono partecipare anche i condomini?

Le norme sulle liti condominiali e la mediazione non vietano ai singoli condomini di partecipare alla procedura, occorre tuttavia valutare l’opportunità di questo diritto

Liti condominiali in mediazione: inquadramento normativo 

Le liti in materia condominiale sono soggette all’obbligo preventivo della mediazione in quanto condizione di procedibilità della domanda. Tale obbligo emerge da diverse disposizioni normative. 

Il primo è senza dubbio l’articolo 5 del decreto legislativo n. 28/2010, che elenca tra le materie per le quali la mediazione è condizione di procedibilità della domanda anche le controversie condominiali. 

A riprova che la materia condominiale è soggetta alla mediazione l’articolo 5 ter disciplina la legittimazione dell’amministratore di condominio in mediazione.

L’articolo 71 quater delle disposizioni per l’attuazione al codice civile sancisce inoltre ed espressamente che per controversie in materia condominiale previste dall’articolo 5 comma 1 del decreto legislativo n. 28/2010 e che quindi sono soggette all’obbligo della mediazione, devono intendersi quelle che derivano dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni del codice civile. Nello specifico si tratta delle disposizioni contenute del libro III, Titolo VII, capo II del codice civile e degli articoli 61 e 72 delle disposizioni per l’attuazione del C.C. Questa norma, sulla quale è intervenuta la riforma Cartabia, legittima l’amministrazione a partecipare al procedimento di mediazione, in base alle regole contenute nel sopra citato e richiamato art. 5 ter del decreto legislativo n. 28/2010. 

Amministratore in mediazione senza mandato preventivo

In base a quanto previsto dagli articoli 5 ter del decreto legislativo n. 28/2010 e dall’art. 71 quater delle disp. att. c.c emerge chiaramente che il soggetto legittimato a stare in mediazione per tutelare gli interessi dell’ente di gestione è l’amministratore del Condominio.

Non solo, dopo la Riforma Cartabia, questo soggetto non solo può partecipare autonomamente alla procedura, ma anche attivarla senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Il consesso condominiale è chiamato infatti a esprimersi solo in seguito, ossia nel momento in cui, concluso un accordo in sede di mediazione da parte dell’amministratore, l’assemblea delibera sull’accordo o sulla proposta di conciliazione del mediatore. Delibera che deve intervenire nei tempi indicati dall’accordo o dalla proposta di mediazione e che deve essere raggiunta con le maggioranze richieste dall’articolo 1136 c.c.

La mancata approvazione dell’accordo o della proposta nel termine indicato comporta infatti la mancata conclusione della conciliazione. 

Le ragioni della legittimazione dell’amministratore in sede di mediazione senza il mandato preventivo dell’assemblea condominiale sono legate, come si può intuire, alla necessità di abbreviare i tempi nella fase iniziale della mediazione, salvo poi chiedere l’intervento di rettifica dell’accordo in una fase successiva.

Partecipazione dei condomini in mediazione: è possibile?

La ragione che ha portato il legislatore a eliminare il mandato preventivo dell’assemblea all’amministratore per legittimarne la presenza in mediazione è stata dettata, come abbiamo visto, da ragioni di celerità. Di fatto tuttavia non esiste una norma in grado di impedire ai singoli condomini di prendere parte alla procedura di mediazione. Ovviamente a loro non sarà concesso di partecipare in modo attivo agli incontri, solo il mediatore infatti può decidere se dare la parola o meno a questi soggetti. Del resto l’unico legittimato a stare in mediazione è l’amministratore, in rappresentanza di tutti i condomini.

Detto questo è necessario valutare un altro aspetto, ossia l’opportunità della partecipazione dei singoli condomini al procedimento di mediazione. Il buon senso suggerisce di non incoraggiare questa pratica per diverse ragioni. 

La prima è legata alla durata intrinseca della mediazione, caratteristica che potrebbe essere compromessa a causa della partecipazione, magari numerosa, di tanti condomini e della difficoltà nel trovare una data che vada bene a tutti per i vari incontri di mediazione. 

In secondo luogo perché le questioni condominiali da portare in mediazione richiedono fondamentalmente la conoscenza di questioni giuridiche complesse, ragion per cui è decisamente consigliabile nominare magari un legale, capace di fornire adeguata assistenza all’amministratore in sede di mediazione. La partecipazione dei condomini rischierebbe infatti di allontanare il mediatore dal focus della questione su cui trovare l’accordo, perché ognuno potrebbe portare in mediazione istanze del tutto personali. 

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