Mediazione condominiale: a chi spetta la scelta dell’avvocato tra amministratore e assemblea?

In presenza di una lite condominiale, chi deve scegliere l’avvocato per la mediazione tra l’amministratore di condominio e l’assemblea condominiale?

Mediazione e controversie condominiali: riferimenti normativi
Il decreto legislativo n. 28/2010, che disciplina la mediazione civile e commerciale e che è stato modificato di recente dal decreto legislativo n. 216/2024, si occupa in diversi articoli della materia condominiale.
L’articolo 5 al comma 1 prevede nello specifico che chi ha intenzione di agire in giudizio per risolvere una controversia in materia di condominio “è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione …”.
L’articolo 5 ter, dedicato ai poteri dell’amministratore condominiale nella procedura di mediazione stabilisce invece che lo stesso è legittimato ad attivarla ma anche ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale a cui è allegato l’accordo di mediazione o la proposta conciliativa formulata del mediatore devono essere però approvati dall’assemblea condominiale, che delibera entro il termine stabilito nell’accordo o nella proposta con le maggioranze indicate dall’articolo 1136 c.c. Se poi l’assemblea non approva entro il termine stabilito, la conciliazione si ha per non avvenuta. L’articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce infine che “1. Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice. 3. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore secondo quanto previsto dall’articolo 5 ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28.”

Poteri dell’amministratore e dell’assemblea in mediazione
Dall’analisi dei riferimenti normativi emergono alcuni punti fermi relativi al rapporto tra la mediazione e le controversie condominiali:

• in materia di condominio la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale per cui prima di andare in Tribunale è necessario rivolgersi a un organismo di mediazione e avviare la procedura per tentare di conciliare la lite;
• l’amministratore di condominio non deve farsi autorizzare dall’assemblea dei condomini per avviare, partecipare o aderire alla mediazione;
• se in sede di mediazione l’amministratore e la controparte raggiungono l’accordo l’assemblea  interviene solo successivamente per approvarlo;
• tra le varie controversie condominiali che è possibile risolvere in mediazione ci sono quelle che riguardano l’impugnazione delle delibere assembleari, la ripartizione delle spese condominiali, la gestione delle parti comuni, la responsabilità dell’amministratore, l’opposizione ai decreti ingiuntivi, la modifica delle tabelle millesimali e le infrazioni ai regolamenti condominiali.

Chi sceglie l’avvocato per la mediazione?
L’accesso alla mediazione per l’amministratore condominiale è stato molto semplificato dalla Riforma Cartabia. Un vuoto normativo e quindi anche un dubbio a cui dover dare una risposta riguarda però la scelta dell’avvocato. Per l‘assistenza in mediazione la scelta spetta all’amministratore o all’assemblea condominiale?  
La giurisprudenza, per fortuna, è intervenuta su questo punto, nel tentativo di fare chiarezza, distinguendo due situazioni.

Controversie nelle attribuzioni dell’amministratore (art. 1131 c.c.) – H3
L’’amministratore può nominare un avvocato senza autorizzazione assembleare nelle questioni per le quali lo stesso, in base a quanto stabilito dall’articolo 1131 c.c. ha la rappresentanza dei partecipanti e il potere di agire in giudizioso contro i terzi e contro i condomini. Nelle questioni che riguardano quindi la riscossione dei contributi condominiali, la manutenzione ordinaria egli atti conservativi dei diritti sulle parti comuni l’amministratore può scegliere l’avvocato. A stabilirlo è stata la recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 2119/2025 che ha così disposto: “la necessità dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale, o della ratifica assembleare, per la costituzione in giudizio dell’amministratore, quale rappresentante del Condominio, va riferita solo alle cause che esorbitino dalle attribuzioni dell’amministratore ai sensi dell’art. 1131 commi 2 e 3 cod. civ. (vedi in tal senso Cass. 10.1.2023 n. 342), mentre qui viene in rilievo la responsabilità connessa alla conservazione dei beni comuni (stradina condominiale sulla quale si trova la buca che un terzo assume sia stata causa della sua caduta e quindi dei danni dei quali ha chiesto in giudizio il risarcimento ex art. 2051 cod. civ.), collegata all’art. 1130 n. 4) cod. civ., (“l’amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”), richiamato dall’art. 1131 cod. civ. La giurisprudenza di questa Corte, infatti, è da tempo orientata nel senso che l’amministratore condominiale abbia un’autonoma legittimazione alla nomina del difensore del Condominio amministrato, pur in assenza di preventiva autorizzazione assembleare, ove la controversia rientri nell’ambito delle attribuzioni di cui all’art. 1131 cod. civ. (vedi Cass. n. 10865/2016).”

Controversie che non rientrano nelle questioni ordinarie (h3)
Se però l’amministratore deve affrontare questioni che esulano da quelle ordinarie, ha bisogno di un’autorizzazione preventiva o di una ratifica assembleare successiva per la scelta dell’avvocato. Qualora l’amministratore proceda senza consultare preventivamente o successivamente l’assemblea condominiale, l’incarico conferito all’avvocato non sarà infatti opponibile al condominio. A risolvere questo dubbio ci ha pensato sempre la Corte di Cassazione con al SU n. 18331/2010, in cui ha enunciato il seguente principio di diritto: “L’amministratore di condominio, in base al disposto dell’art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dell’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione”.

Cosa fare in caso di dubbio?
Vero che le decisioni della Cassazione hanno sicuramente un valore importantissimo, vero però che in entrambi i casi le sentenze trattano dei poteri di rappresentanza dell’amministratore in giudizio (non in mediazione) e del relativo potere di nomina del legale. Alla luce del vuoto normativo e giurisprudenziale sulla questione, per scongiurare qualsiasi rischio è opportuno che, prima di scegliere l’avvocato per l’assistenza in mediazione, l’amministratore informi preventivamente l’assemblea, richieda un mandato specifico per la nomina del legale e la gestione della mediazione e infine conservi con cura le spese sostenute per la procedura conciliativa.