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Impugnazione delibera condominiale con la mediazione

Valeria Zeppilli

Avvocato e dottore di ricerca in Scienze giuridiche, dopo essersi laureata a pieni voti in giurisprudenza presso la LUISS "G. Carli" di Roma, è stata stagista presso la Direzione Industriale Danni dell'Ina Assitalia S.p.A. e la Hugo Boss Shoes & Accessories Italia S.p.A.. Attualmente svolge l'attività di redattrice per "Studio Cataldi - Il diritto quotidiano" e per MondoADR. Negli anni ha preso parte come relatrice a numerosi seminari e convegni, a carattere sia nazionale che internazionale. E' autrice di diversi articoli scientifici ed è coautrice del manuale "Insidie stradali e responsabilità della P.A. e di altri soggetti" edito da Maggioli.

Le delibere condominiali possono essere impugnate per le più svariate ragioni. Prima di rivolgersi al tribunale è tuttavia sempre necessario esperire un preventivo tentativo di mediazione.

Come si impugna una delibera con la mediazione

Le liti tra vicini sono, purtroppo, all’ordine del giorno all’interno dei condomini e, spesso, i dissapori nascono anche dal contenuto di alcune delibere assembleari, che non sempre sono prese nel pieno rispetto delle regole che le governano e che, quindi, danno frequentemente adito a impugnazioni.

Orbene. In proposito occorre sin da subito sapere che le questioni condominiali rientrano tra quelle per le quali la legge prevede la mediazione obbligatoria e che, quindi, il deposito dell’istanza di mediazione è il primo passo da compiere per chi intende contestare una delibera.

A tal fine, occorre rivolgersi a un organismo di mediazione come ADR Center in una sede territorialmente competente e presentare un’istanza, da redigere senza particolari formalità: basta inserire tutte le informazioni richieste dal modulo messo a disposizione dall’organismo di mediazione e provvedere al suo invio tramite p.e.c. o alla sua consegna presso la sede di riferimento.

I costi della mediazione per le liti condominiali

L’avvio del procedimento di mediazione non comporta costi rilevanti in quanto, per il primo incontro, oltre alle eventuali spese vive sono chiesti solo 40 euro + Iva o 80 euro + Iva, a seconda che il valore della controversia non superi i 250mila euro o sia superiore a tale cifra.

Durante il primo incontro vengono illustrati, oltre che i vantaggi della procedura, anche i relativi costi, in maniera tale da permettere alle parti (convocate direttamente dall’organismo di mediazione) di decidere liberamente ma con consapevolezza se proseguire o meno con la mediazione.

Chiaramente, impugnare una delibera proseguendo la mediazione comporta una riduzione dei costi legali e dei tempi per giungere alla definizione della controversia.

Impugnazione delibera condominiale, ricorso o citazione

Se non si opta per la mediazione o se la stessa non va a buon fine, l’impugnazione deve proseguire rivolgendosi al tribunale. A ciò può provvedersi, indifferentemente, con ricorso o citazione.

Termine impugnazione delibera condominiale

I termini per impugnare una delibera condominiale sono diversi a seconda della natura del vizio che si intende far valere:

  • se la delibera è annullabile, l’impugnazione va fatta entro trenta giorni, decorrenti dalla data in cui si è tenuta l’assemblea o dalla data in cui la deliberazione è stata comunicata agli assenti, a seconda che chi intende impugnare fosse presente o meno alla riunione;
  • se la delibera è nulla, per l’impugnazione non sono previsti termini di decadenza.

Sospensione del termine di decadenza

Il termine decadenziale di trenta giorni previsto per l’impugnazione di una delibera annullabile resta sospeso (per una sola volta) per effetto dell’avvio della procedura di mediazione.

A tale proposito va tuttavia chiarito che, come in più occasioni affermato dalla giurisprudenza (v., ad esempio, Trib. Palermo n. 4951/2015 e Trib. Roma n. 13981/2019), la sospensione non coincide con la presentazione della domanda di mediazione, ma con il giorno in cui la stessa è comunicata alle altre parti. Per evitare di incorrere in decadenza, quindi, è opportuno che chi avvia la mediazione comunichi personalmente il deposito della domanda alla controparte, ovverosia al condominio.

Impugnazione delibera condominiale sospensione feriale

In ogni caso, bisogna tenere conto del fatto che il decorso dei termini processuali (e quindi anche di quello per impugnare una delibera condominiale) è sospeso di diritto, ai sensi dell’articolo 1 della legge n. 742/1969, dal 1° al 31 agosto di ogni anno e riprende a decorrere al termine del periodo di sospensione.

In proposito, va precisato che la sospensione feriale deve ritenersi operante anche con riferimento al termine per il deposito e la comunicazione dell’istanza di mediazione. Non, però, con riferimento al successivo svolgimento della procedura stragiudiziale di risoluzione della controversia e, ciò, per l’effetto di quanto affermato dall’articolo 6 del decreto legislativo n. 28/2010, il quale, dopo aver stabilito al primo comma che il procedimento di mediazione ha una durata non superiore a tre mesi, prevede, al secondo comma, che tale termine non è soggetto a sospensione feriale.

Delibere condominiali annullabili

Si ricorda che una delibera condominiale è annullabile quando è contraria alla legge o al regolamento di condominio. A dirlo è l’articolo 1137 c.c., che precisa anche che l’azione di annullamento non sospende di per sé l’esecuzione della deliberazione, anche se a ciò può provvedere l’autorità giudiziaria.

Fra le ipotesi di annullabilità non contemplate espressamente dal codice civile va citata l’omessa convocazione.

L’azione di annullamento può essere proposta esclusivamente dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti.

Delibere condominiali nulle

Le delibere condominiali sono invece nulle quando, come chiarito dalla giurisprudenza, mancano degli elementi essenziali, hanno un oggetto impossibile o illecito, sono prive dei requisiti essenziali, interferiscono su diritti individuali del proprietario inviolabili per legge, hanno un oggetto che non rientra nella competenza assembleare o sono comunque invalide in relazione all’oggetto.

Le stesse possono essere impugnate da tutti coloro che vi abbiano interesse e non solo dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti.

1 Commento

  1. E’ illustrata bene l’impugnazione di una delibera condominiale ma non è stato presa in considerazione l’ipotesi NON INFREQUENTE dell’annullamento della delibera, già formalmente impugnata da un condomino, da parte dell’assemblea appositamente riconvocata dall’amministratore resosi conto degli errori in cui è incorso.
    Chi paga le spese della mediazione già fissata ?

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