I diritti reali oggetto della mediazione obbligatoria

Le controversie in materia di diritti reali di godimento e di garanzia sono soggette alla mediazione obbligatoria 

Mediazione obbligatoria per le liti in materia di diritti reali

Le controversie in materia di diritti reali sono soggette alla condizione della procedibilità della mediazione obbligatoria.

Questo significa che quando due o più soggetti sono in contrasto tra di loro per una questione che si riferisce a un diritto reale, prima di agire in giudizio devono tentare di risolvere la controversia davanti ad un organismo di mediazione.

Ratio della mediazione obbligatoria per i diritti reali

Quando il legislatore ha elaborato il decreto legislativo n. 28/2010 ha scelto di sottoporre determinate materie oggetto di controversia all’obbligo della mediazione civile, per ragioni ben precise.

Le controversie in materia di diritti reali si riferiscono a rapporti destinati a durare nel tempo, che coinvolgono soggetti che fanno parte della stessa famiglia, del medesimo gruppo sociale o dello stesso territorio.

Il legislatore ha ritenuto che questi aspetti facilitino il dialogo e la mediazione e quindi la possibilità di trovare una soluzione al contrasto.

I diritti reali di godimento e di garanzia

Il decreto legislativo n. 28/2010 richiama i “diritti reali” tra le materie soggette alla mediazione obbligatoria in modo generico.

E’ quindi necessario individuare nello specifico che cosa sono questi diritti reali, partendo dalla distinzione tra diritti reali di godimento e diritti reali di garanzia, disciplinati soprattutto dal codice civile.

I diritti reali di godimento su cosa propria e altrui

La categoria dei diritti reali di godimento comprende i diritti reali su una cosa propria e i diritti reali su cosa altrui.

La proprietà è il diritto reale su cosa propria per eccellenza. Il proprietario gode del diritto pieno ed esclusivo di godere e disporre del bene.

L’usucapione è collegata al diritto di proprietà perché consente di acquistarla a titolo originario, senza un passaggio da un altro soggetto, ma tramite il possesso prolungato per un certo periodo di tempo stabilito dalla legge.

La categoria dei diritti reali su cosa altrui è ben più ampia:

• L’usufrutto è il diritto di godere di un bene di proprietà altrui, traendo da questo utilità e frutti, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica;
• L’uso attribuisce al titolare il diritto di usare una cosa altrui nel limite dei suoi bisogni e della sua famiglia;
• L’abitazione è il diritto di abitare una casa di proprietà altrui, con lo stesso limite dell’uso, ossia per i propri bisogni e per quelli della famiglia;
• L’enfiteusi conferisce la facoltà al titolare, per un periodo determinato, di esercitare gli stessi diritti del proprietario sui frutti del fondo e di poter utilizzare il sottosuolo. L’enfiteuta ha però l’obbligo di migliorare il fondo che gli è stato concesso, di pagare un canone al proprietario e di sopportare il costo delle imposte;
• La superficie è il diritto che un soggetto vanta sulla superficie altrui per costruire e mantenere un bene immobile, che resta di sua proprietà;
• Le servitù prediali sono diritti che consistono nella imposizione di un peso su un fondo altrui. L’esempio più tipico è rappresentato dalla servitù di passaggio, che consiste nel diritto di poter transitare sul fondo di proprietà di un altro soggetto.

Diritti reali di garanzia

La categoria dei diritti reali di garanzia comprende al suo interno il pegno e l’ipoteca.

Il pegno è un diritto che il debitore riconosce su un bene mobile di sua proprietà in favore del creditore, per garantire il credito di quest’ultimo.  

L’ipoteca, invece, pone un vincolo su un bene immobile del debitore a garanzia del creditore fino a quando il debito non è estinto. Il bene resta nella disponibilità del debitore e solo se quest’ultimo non adempie il creditore può espropriare il bene e acquisirne la proprietà.

Le controversie sui diritti reali e la mediazione obbligatoria

I diritti reali possono dare vita a diversi tipi di conflitti. I più frequenti riguardano l’interpretazione e l’esecuzione del contratto.

La giurisprudenza nel tempo ha fornito ulteriori dettagli.

La Cassazione nell’ordinanza n. 25855/2021 ha stabilito che l’azione revocatoria non rientra tra le controversie che hanno ad oggetto i diritti reali, per cui non è soggetta alla mediazione obbligatoria.

Il Tribunale di Roma si è espresso in materia di diritti reali in mediazione nella sentenza n. 1192/2023 (leggi sul tema“Usucapione con accordo di mediazione: quali effetti”.