Scarica Sentenza Tribunale di Napoli N. 5880-2026
Il caso: locazione commerciale, scrittura privata e tentativo di mediazione
I fatti di causa prendono avvio da un contratto di locazione commerciale stipulato nel 2017 per un immobile nel centro storico di Napoli. Nel giugno 2020, la nuova proprietaria dell’immobile sottoscriveva con i conduttori una scrittura privata con cui si impegnava a cedere il 50% dell’immobile entro il 15 giugno 2024, su semplice richiesta della controparte.
Alla scadenza del termine, i conduttori dichiaravano di voler esercitare il diritto e offrivano il corrispettivo che ritenevano congruo; la proprietaria rifiutava. Le parti esperivano il tentativo di mediazione obbligatoria, ma senza raggiungere un accordo. I ricorrenti adivano quindi il Tribunale di Napoli, chiedendo una sentenza che producesse gli effetti del contratto non concluso ai sensi dell’art. 2932 c.c., oppure, in via subordinata, il risarcimento del danno.
Nel ricorso introduttivo, tuttavia, i ricorrenti avevano fatto ampio riferimento a quanto accaduto in sede di mediazione: le proposte economiche formulate reciprocamente, la proposta del mediatore e i rifiuti opposti dalle parti. Proprio su questo punto si apre la prima, importante questione esaminata dal giudice.
La violazione della riservatezza: gli artt. 9 e 10 D.Lgs. n. 28/2010
La convenuta ha eccepito l’inutilizzabilità dei riferimenti al contenuto della mediazione, richiamando gli artt. 9 e 10 del D.Lgs. n. 28/2010. Il Tribunale ha accolto l’eccezione.
L’art. 9 del decreto impone a chiunque partecipi al procedimento di mediazione l’obbligo di mantenere la riservatezza sulle dichiarazioni rese e sulle informazioni acquisite nel corso dello stesso. L’art. 10 precisa che tali dichiarazioni e informazioni non possono essere utilizzate nel successivo giudizio avente il medesimo oggetto, introdotto dopo l’insuccesso del tentativo conciliativo.
Nel caso in esame, i ricorrenti non si erano limitati a dare atto dell’avvenuto esperimento della mediazione e del suo esito negativo (il che sarebbe stato legittimo), ma avevano riportato in modo puntuale e analitico il contenuto del confronto conciliativo: le volontà manifestate, le proposte economiche formulate reciprocamente, la proposta del mediatore rifiutata da entrambe le parti.
Il giudice ha chiarito che tali deduzioni “attengono direttamente al contenuto sostanziale del procedimento di mediazione e rientrano, pertanto, nell’ambito oggettivo del divieto di utilizzazione sancito dagli artt. 9 e 10 del d.lgs. n. 28 del 2010”. Di conseguenza, ha dichiarato inutilizzabili tutte le parti del ricorso riferite alle dichiarazioni e alle proposte rese in sede conciliativa.
La pronuncia precisa tuttavia che l’inutilizzabilità non ha inciso sull’esito del giudizio, poiché la decisione si è fondata esclusivamente sugli atti contrattuali prodotti in giudizio, senza alcun ricorso al materiale conciliativo.
Il contratto di opzione: nullità per indeterminatezza del prezzo e del beneficiario
Nel merito, il Tribunale ha qualificato la scrittura privata del 15 giugno 2020 come contratto di opzione ai sensi dell’art. 1331 c.c., escludendo la riconducibilità al patto di prelazione. La distinzione è rilevante: mentre la prelazione genera un semplice obbligo di comportamento a carico del promittente, l’opzione attribuisce all’opzionario un diritto potestativo alla conclusione del contratto, esercitabile mediante una dichiarazione unilaterale di accettazione, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà del concedente.
Proprio perché l’esercizio dell’opzione è idoneo di per sé a determinare la conclusione del contratto definitivo, la scrittura deve contenere, in forma scritta (ad substantiam per i diritti reali immobiliari), tutti gli elementi essenziali del contratto finale, incluso il prezzo.
Nel caso concreto, la scrittura privata non conteneva alcuna indicazione del prezzo della cessione, né alcun criterio oggettivo per determinarlo. Il Tribunale, richiamando la giurisprudenza della Corte di Cassazione (ord. n. 11982/2020 e sent. n. 1332/2017), ha dichiarato il contratto nullo per indeterminatezza di un elemento essenziale, ai sensi degli artt. 1325, 1346 e 1418, comma 2, c.c.
La scrittura era inoltre affetta da un ulteriore profilo di nullità: l’indeterminatezza del beneficiario dell’opzione. La clausola faceva riferimento al “conduttore e solo esclusivamente ai suoi genitori”, senza chiarire se il diritto spettasse a uno, agli altri o a tutti congiuntamente. Tale ambiguità, in un contratto soggetto a forma scritta ad substantiam, non è sanabile per via interpretativa.
Ne consegue il rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. e l’assorbimento della domanda risarcitoria.
Le implicazioni pratiche per avvocati e mediatori
La sentenza offre due spunti operativi distinti.
Sul piano della riservatezza della mediazione, la pronuncia è un monito chiaro per i difensori: il divieto di cui agli artt. 9 e 10 D.Lgs. n. 28/2010 ha portata ampia e comprende non solo le dichiarazioni in senso stretto, ma anche le proposte economiche, le offerte di accordo e la proposta del mediatore. Richiamare questi elementi nel ricorso introduttivo o nelle memorie difensive espone la parte a vedere dichiarate inutilizzabili le proprie stesse deduzioni, con evidenti ricadute sulla strategia processuale.
Sul piano contrattuale, la distinzione tra opzione e prelazione ribadita dal Tribunale di Napoli ricorda che la qualificazione giuridica di un accordo non può prescindere dal suo contenuto sostanziale. Un atto che attribuisce il diritto di provocare unilateralmente il trasferimento di un immobile entro un termine certo è un contratto di opzione; come tale, richiede la determinazione o determinabilità del prezzo nel testo scritto, pena la nullità.
