Scarica Sentenza Tribunale di Foggia N. 806-2026
Il caso: sfratto per morosità in un contratto di locazione commerciale
La vicenda trae origine da un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo stipulato nel 2016 per un immobile situato a Foggia. A partire dall’aprile 2022 e fino al marzo 2024, i conduttori avevano smesso di versare il canone mensile pattuito, accumulando un’esposizione debitoria complessiva di € 8.400,00. La locatrice aveva dunque intimato sfratto per morosità, chiedendo al Tribunale la convalida.
I conduttori si erano costituiti eccependo di aver sanato la morosità successivamente all’iscrizione a ruolo della causa e adducendo che il mancato pagamento era stato causato da una “incomprensione” con l’istituto di credito incaricato degli accrediti periodici.
Il giudice aveva rigettato l’istanza di emissione dell’ordinanza di rilascio e aveva disposto l’esperimento della mediazione obbligatoria (ord. 3.6.2024), materia rientrante tra quelle soggette all’obbligo ex art. 5 D.Lgs. 28/2010. La causa è poi pervenuta alla decisione all’udienza del 13 aprile 2026.
Il nodo centrale: la mediazione rinnovata per omessa convocazione di una parte
Il punto di maggiore interesse della sentenza riguarda le vicende procedurali del procedimento di mediazione e il potere del giudice di disporne la rinnovazione.
All’udienza del 13 gennaio 2025, i resistenti avevano sollevato eccezione di improcedibilità della domanda per due ragioni distinte: l’omessa convocazione di uno dei convenuti (Controparte_1) all’incontro di mediazione fissato per il 12 settembre 2024, e la mancata comparizione personale della parte ricorrente o di un suo sostituto munito di procura sostanziale.
Dalla documentazione prodotta dalla ricorrente era emerso che l’incontro era stato inizialmente fissato per l’11 luglio 2024 e poi rinviato al 12 settembre 2024, senza che risultasse la prova dell’avvenuta comunicazione della nuova data a uno dei conduttori.
Con ordinanza del 5 febbraio 2025, il giudice aveva disposto la rinnovazione del procedimento di mediazione, rilevando che la mancata notifica del rinvio inficiava ab origine l’intero incontro. I resistenti avevano contestato tale rinnovazione, sostenendo che il procedimento non potesse essere rinnovato una volta esaurito. Il tribunale ha respinto l’eccezione.
Il potere del giudice di rinnovare la mediazione: il ragionamento del Tribunale di Foggia
Il Tribunale ricostruisce con precisione la disciplina dell’art. 8, co. 1, D.Lgs. 28/2010, secondo il quale la comunicazione alle parti della data dell’incontro, delle modalità di svolgimento e di ogni altra informazione utile è onere dell’organismo di mediazione, che deve adottare ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione. La verifica della corretta instaurazione del contraddittorio tra tutte le parti costituisce dunque un adempimento preliminare di competenza esclusiva del mediatore.
Ne deriva una conseguenza logicamente ineludibile: se l’organismo non ha convocato tutte le parti, l’incontro non si può considerare validamente celebrato, indipendentemente da qualsiasi altra irregolarità che possa averlo caratterizzato. In questo senso, l’omissione dell’invito è un vizio radicale, che precede e assorbe la questione della mancata partecipazione personale della ricorrente.
Il Tribunale affronta poi la questione del potere di rinnovazione, traendo argomento da due fonti normative:
- L’art. 162, co. 1, c.p.c., che attribuisce al giudice il generale potere di impedire o sanare le nullità processuali, applicabile anche al procedimento di mediazione nella misura in cui questo costituisce condizione di procedibilità del giudizio;
- La funzione istituzionale della mediazione come condizione che deve essere soddisfatta per consentire la decisione di merito: negare la rinnovazione equivarrebbe a chiudere la porta della giustizia per una nullità imputabile a un soggetto terzo (l’organismo) e non alle parti.
Il giudice richiama, a supporto della propria posizione, le pronunce della Corte d’Appello di Firenze del 22 marzo 2025 e del Tribunale di Venezia del 12 giugno 2025, che avevano già affermato l’ammissibilità della rinnovazione nel medesimo contesto.
Mediazione obbligatoria in materia locatizia: quando il vizio è dell’organismo, non delle parti
La sentenza offre un contributo importante alla definizione del perimetro delle responsabilità nel procedimento di mediazione. Il D.Lgs. 28/2010 costruisce il procedimento come una sequenza in cui il mediatore è il dominus della fase convocatoria: è lui che informa le parti, fissa la sede, l’orario, le modalità. Le parti, a loro volta, sono tenute a partecipare personalmente o tramite delegato con procura sostanziale, e a farlo in buona fede.
Il Tribunale di Foggia chiarisce che questi due piani non devono essere confusi: il vizio di convocazione imputabile all’organismo non può produrre effetti negativi per le parti, che non hanno alcun controllo sulla correttezza delle comunicazioni dell’ente. Sarebbe irragionevole – e contrario al principio di effettività della tutela giurisdizionale – dichiarare la domanda improcedibile per un’omissione altrui.
Questo principio ha implicazioni pratiche rilevanti: le parti che si trovino in situazioni analoghe – in cui l’organismo non abbia correttamente convocato tutte le controparti – possono fare affidamento sul potere del giudice di disporre la rinnovazione, senza che ciò pregiudichi la procedibilità della domanda.
Il merito: morosità grave e irrilevanza del pagamento tardivo nelle locazioni commerciali
Sul merito, la sentenza percorre un itinerario argomentativo solido e ben fondato nella giurisprudenza di legittimità. Il mancato pagamento del canone per quasi due anni consecutivi (aprile 2022 – marzo 2024), per un importo complessivo di € 8.400,00, integra senz’altro un inadempimento grave ai sensi dell’art. 1455 c.c., tale da giustificare la risoluzione del contratto.
Il Tribunale ricorda che per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo non trova applicazione la sanatoria giudiziale della morosità prevista dall’art. 55 della L. 392/1978, istituto riservato alle locazioni abitative. Di conseguenza, il pagamento dei canoni arretrati effettuato dopo la notifica dell’atto di citazione non è idoneo a evitare la risoluzione: ai sensi dell’art. 1453, co. 3, c.c., dalla data della domanda di risoluzione il debitore non può più adempiere la propria obbligazione con effetto liberatorio. Può ancora pagare, ma tale versamento non impedisce la risoluzione se l’inadempimento è stato grave.
L’eccezione dei conduttori circa la causa dell'”incomprensione” bancaria non ha trovato riscontro probatorio: il giudice ha rilevato che, trattandosi di obbligazione di pagamento del canone, l’onere di accertarsi dell’esito positivo dei bonifici gravava sui conduttori stessi, non sulla locatrice.
Una nota sul decoro processuale: la cancellazione delle espressioni sconvenienti
Prima di affrontare il merito, il Tribunale dedica un passaggio alla tutela del decoro processuale, disponendo d’ufficio, ai sensi dell’art. 89 c.p.c., la cancellazione di alcune espressioni contenute in un’istanza depositata dai resistenti nel febbraio 2025. Le frasi in questione, pur inserite nel contesto di una critica al provvedimento del giudice, contenevano insinuazioni di parzialità nell’operato del giudicante, ritenute gratuite e prive di qualsiasi fondamento, oltre che inutili ai fini delle ragioni difensive.
La rilevabilità d’ufficio della norma è confermata dalla giurisprudenza di legittimità richiamata in sentenza (Cass. n. 5991/1979; 3326/1982): il rispetto reciproco tra i soggetti del processo – giudice e parti – è un limite invalicabile dell’esercizio del diritto di difesa.
Spese di mediazione: la prova dell’esborso è necessaria
Un ultimo spunto riguarda le spese di mediazione. Il Tribunale non liquida alcuna somma a tale titolo, in quanto la parte non ha fornito prova documentale dell’esborso effettivamente sostenuto. Il principio – coerente con la regola generale del processo civile in materia di rimborso delle spese – merita attenzione pratica: chi intenda ottenere il rimborso delle spese di mediazione deve produrre in giudizio la relativa documentazione (ricevute, fatture dell’organismo).
Conclusioni: un pronunciamento a tutela dell’effettività della mediazione
La sentenza del Tribunale di Foggia si segnala per l’equilibrio con cui compone le esigenze di certezza procedurale con quelle di effettività della tutela. Il suo messaggio centrale è chiaro: la mediazione è una condizione di procedibilità seria, non un adempimento burocratico, e per questo il giudice ha sia il potere sia il dovere di garantire che il procedimento si svolga correttamente. Quando il vizio dipende dall’organismo, la soluzione non è punire le parti con l’improcedibilità, ma assicurare che la mediazione venga celebrata in modo regolare.
Allo stesso tempo, la sentenza ribadisce che nelle locazioni commerciali il pagamento tardivo dei canoni non costituisce remissione dell’inadempimento: chi non paga per due anni non può salvarsi dalla risoluzione adempiendo solo dopo la notifica dell’atto di citazione.
