Scarica Sentenza Corte d’Appello di Napoli n. 652-2026
Il caso: locazione ultranovennale e danno figurativo del comproprietario
La vicenda posta al vaglio della Sesta Sezione Civile della Corte d’Appello di Napoli trae origine da una controversia tra comproprietari di due immobili, nel cui ambito uno di essi aveva convenuto in giudizio le altre eredi per ottenere il risarcimento del danno figurativo subito in conseguenza della stipulazione, da parte della sola madre (poi defunta), di contratti di locazione a canoni ritenuti irrisori rispetto ai valori di mercato.
Il ricorrente, titolare di una quota di 2/9 degli immobili, lamentava che i contratti, pur formalmente stipulati per nove anni con rinnovo di sei, dovessero qualificarsi come locazioni ultranovennali, in quanto contenevano la clausola di rinuncia espressa al diniego di rinnovo alla prima scadenza, determinando così una durata complessiva certa di quindici anni. Ciò in asserita violazione dell’art. 1108, comma 3, c.c., che per gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione del bene comune richiede il consenso di tutti i comproprietari.
Il Tribunale di primo grado aveva accolto la domanda risarcitoria, condannando le resistenti al pagamento di somme a titolo di danno figurativo, calcolate sull’intero valore locativo accertato dal CTU. La Corte d’Appello, investita del gravame, ha parzialmente riformato la decisione, con statuizioni di rilievo sia sul piano processuale, sia su quello sostanziale.
Il nodo della mediazione obbligatoria: la qualificazione della domanda
Il primo motivo di appello sollevava la questione della mancata mediazione obbligatoria ex art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010. Le appellanti sostenevano che la controversia, vertendo su diritti reali e locazione, rientrasse tra le materie per le quali la mediazione costituisce condizione di procedibilità, e che il Tribunale avesse quindi errato nel non dichiarare la domanda improcedibile.
La Corte ha rigettato il motivo, confermando l’impostazione del giudice di prime cure: la domanda non ha ad oggetto un contratto di locazione né un diritto reale in senso stretto, ma costituisce un’azione risarcitoria del comproprietario non locatore per violazione delle norme sulla comunione. Come tale, è estranea al catalogo tassativo delle materie per cui il D.Lgs. n. 28/2010 impone il previo esperimento del procedimento di mediazione.
Si tratta di un chiarimento importante, che delimita con precisione il perimetro applicativo della mediazione obbligatoria, distinguendo la natura sostanziale della pretesa (risarcitoria, fondata sull’art. 1108 c.c.) dall’oggetto formale del contratto sottostante (la locazione). L’etichetta della materia non è sufficiente: ciò che conta è la causa petendi della domanda.
Il principio più rilevante: cosa succede in appello se la mediazione è stata omessa in primo grado
Al di là della soluzione adottata nel caso concreto, la Corte formula un principio processuale di portata generale che merita attenzione per la sua ricaduta pratica.
La Corte afferma che, anche qualora si volesse ritenere la controversia soggetta a mediazione obbligatoria, la conseguenza dell’omissione del procedimento in primo grado non sarebbe comunque la declaratoria di improcedibilità in sede di appello. L’improcedibilità, precisa la Corte, è pronunciabile solo nell’ipotesi di inerzia della parte onerata, non quando il giudice abbia erroneamente escluso la necessità del tentativo di mediazione.
In tal caso, il rimedio corretto sarebbe la remissione in termini per l’esperimento del procedimento di mediazione nel grado di appello. Si tratta di una soluzione che salvaguarda l’effettiva funzione dell’istituto: non punire la parte che si è adeguata alla valutazione del primo giudice, ma garantire che il tentativo di mediazione venga comunque esperito.
Tuttavia, la Corte aggiunge un’importante precisazione di carattere processuale: questo rimedio opera su istanza di parte. Le appellanti, nel caso di specie, si erano limitate a chiedere la declaratoria di improcedibilità, senza formulare in via alternativa la richiesta di remissione in termini per avviare la mediazione. Il giudice dell’appello, pertanto, non era tenuto a concedere tale termine d’ufficio.
Le implicazioni operative per avvocati e mediatori
Questa pronuncia offre indicazioni concrete a chi opera quotidianamente nel processo civile in materie soggette a mediazione obbligatoria.
Sul versante difensivo, la parte che intende far valere la mancata mediazione come causa di improcedibilità deve considerare attentamente il contesto processuale. In appello, l’eccezione di improcedibilità per omessa mediazione non potrà mai tradursi automaticamente nella chiusura del processo: al più, il giudice potrà concedere i termini per avviare il procedimento, ma solo se la parte lo richieda espressamente. Chi si limita a chiedere l’improcedibilità rinuncia di fatto a questo rimedio.
Sul versante della qualificazione delle controversie, la sentenza ribadisce che l’inquadramento della domanda nelle materie soggette a mediazione obbligatoria deve avvenire in base alla natura giuridica della pretesa, non all’ambito contrattuale o reale in cui si colloca la vicenda. Un’azione risarcitoria tra comproprietari, pur connessa a un contratto di locazione, rimane un’azione risarcitoria.
La rideterminazione del danno: il CTU come parametro corretto
La Corte ha accolto parzialmente il quarto motivo di appello, relativo al criterio di calcolo del danno. Il Tribunale aveva quantificato il danno figurativo sull’intero valore locativo determinato dal CTU, senza detrarre il canone effettivamente pattuito. La Corte ha corretto questo approccio: il danno risarcibile è la differenza tra il valore locativo di mercato e il canone convenuto, non il valore locativo pieno, che avrebbe determinato una duplicazione del credito.
Per l’immobile adibito a farmacia (sub 5), il CTU aveva stimato il valore locativo mensile in 2.300 euro a fronte di un canone pattuito di 750 euro, con una differenza mensile di 1.550 euro. Per quello adibito a studio medico (sub 6), il valore locativo era stato determinato in 900 euro mensili contro un canone di 250 euro, con una differenza di 650 euro al mese. Calcolato il danno complessivo per 86 mensilità e parametrato alla quota di comproprietà del 2/9, e tenuto conto dell’estinzione parziale per confusione ereditaria, ciascuna delle appellanti è stata condannata, nella qualità di erede, al pagamento di 9.874,07 euro per il primo immobile e di 4.140,74 euro per il secondo.
