Scarica Sentenza Corte d’Appello di Napoli n. 5287-2025
L’azione di responsabilità verso l’ex amministratore per inadempimento del mandato non richiede mediazione, poiché esula dalla materia condominiale tipica
Lite per responsabilità dell’ex amministratore: la mediazione non è obbligatoria
In tema di mediazione obbligatoria, l’azione promossa dal Condominio nei confronti dell’ex amministratore per il recupero di somme indebitamente trattenute o per il risarcimento dei danni da cattiva gestione non rientra tra le controversie in materia di condominio ai sensi dell’art. 5, comma 1-bis, D.Lgs. n. 28/2010. Tale domanda, infatti, non attiene alla violazione delle norme civilistiche sulla vita condominiale (artt. 1117-1139 c.c.), ma configura un’azione di responsabilità contrattuale fondata sul contratto di mandato; essa pertanto non è soggetta alla condizione di procedibilità del previo esperimento del procedimento di mediazione. Lo ha chiarito la Corte di Appello di Napoli, nella sentenza n. 5287/2025.
Condominio: domanda di restituzione somme e risarcimento danni
Un Condominio intraprende un’azione legale nei confronti del suo ex amministratore, rimasto in carica dal 2005 al 2014. Il Condominio cita l’ex amministratore dinanzi al Tribunale contestandogli una gestione negligente e chiedendogli la restituzione di somme indebitamente trattenute o non documentate, oltre al risarcimento dei danni per responsabilità professionale. A fondamento della domanda, il Condominio deduce che l’amministratore, pur avendo incassato dai condomini fondi per lavori straordinari e spese legali, non ha poi provveduto a saldare i fornitori (come l’impresa edile e il direttore dei lavori) né a documentare numerosi esborsi riportati nei bilanci. Molte di queste omissioni sono emerse dopo decreti ingiuntivi e sentenze di condanna subite dal Condominio per debiti che l’amministratore avrebbe dovuto estinguere con i fondi condominiali.
Ex amministratore: domanda improcedibile per mancata mediazione
In primo grado, il convenuto resta contumace. Il Tribunale, dopo l’espletamento di una CTU contabile, accoglie parzialmente le domande, condannando l’ex amministratore a restituire circa 20.700 euro e a risarcire i danni per 2.300 euro. L’amministratore propone appello, lamentando vizi procedurali (irregolarità della notifica e della costituzione del Condominio) e la nullità della citazione per mancata osservanza dei termini a comparire, oltre all‘improcedibilità per mancata mediazione. La Corte d’Appello riconosce la nullità della citazione di primo grado (poiché tra il perfezionamento della notifica ex art. 143 c.p.c. e l’udienza non sono decorsi i 90 giorni di legge), che travolge così la sentenza e la CTU. Tuttavia, non ricorrendo i presupposti per la rimessione al primo giudice, la Corte decide nel merito e, analizzando i documenti (in particolare una lettera dell’amministratore con valore confessorio sull’incasso di somme per lavori straordinari mai versate ai destinatari), conferma la responsabilità dell’appellante per le poste attinenti agli onorari del tecnico e alle differenze sui compensi non dovuti.
Mediazione: nessun obbligo se la lite riguarda la responsabilità dell’amministratore
Una delle censure sollevate dall’appellante riguarda il presunto vizio della sentenza di primo grado per non aver rilevato l’improcedibilità della domanda a causa dell’omesso esperimento della mediazione obbligatoria. Secondo la tesi dell’ex amministratore, la controversia, originata da vicende gestionali all’interno di un ente condominiale, dovrebbe essere inquadrata nella materia dei “rapporti condominiali”, per la quale l’art. 5 del D.Lgs. 28/2010 impone il tentativo preventivo di conciliazione come condizione di procedibilità dell’azione giudiziaria. La Corte d’Appello però rigetta con fermezza questo motivo di gravame, fornendo una precisazione sulla qualificazione giuridica della materia. I giudici chiariscono, infatti, che la mediazione è obbligatoria per le liti che riguardano l’applicazione delle norme del Codice Civile sul condominio (artt. 1117-1139 c.c.), come le impugnative di delibere assembleari o la ripartizione delle spese comuni. Nel caso di specie, però, l’oggetto del contendere non è la gestione del condominio in quanto tale, ma la responsabilità contrattuale professionale dell’amministratore verso il mandante, ossia il Condominio. L’azione promossa mira infatti a far valere l’inadempimento degli obblighi derivanti dal contratto di mandato e il conseguente obbligo restitutorio di somme che l’ex amministratore ha trattenuto senza titolo o ha cagionato come danno per negligenza. Trattandosi di un’azione di accertamento di debito e risarcimento danni fondata sul mandato, essa esula dall’ambito strettamente condominiale previsto dalla norma sulla mediazione. La Corte stabilisce quindi che, non rientrando la fattispecie tra quelle tassativamente elencate dal legislatore come soggette a condizione di procedibilità, l’azione giudiziaria intrapresa dal Condominio è pienamente valida ed efficace anche senza il previo ricorso ad organismi di conciliazione, confermando la legittimità della prosecuzione del giudizio di merito.
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