Scarica Sentenza Tribunale Aquila n. 730-2024
La controversia: locazione di immobile in comproprietà e richiesta di quota dei canoni
La vicenda sottoposta al Tribunale di L’Aquila riguarda una controversia in materia di locazione di immobile in comproprietà. Un comproprietario, titolare di una quota di 9/48 su un immobile commerciale sito a L’Aquila, conveniva in giudizio le altre comproprietarie, le quali avevano stipulato un contratto di locazione con una società senza il suo coinvolgimento. Il ricorrente chiedeva il riconoscimento del proprio diritto a percepire la quota proporzionale dei canoni di locazione, a partire dalla data in cui aveva ratificato il contratto ai sensi dell’art. 2032 c.c. (20 aprile 2022), nonché la condanna diretta del conduttore al pagamento mensile della sua quota.
Le resistenti eccepivano in via preliminare l’improcedibilità del ricorso per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, prevista dall’art. 5, comma 1 e 1-bis, del D.Lgs. n. 28/2010 per le controversie in materia di locazione.
Mediazione obbligatoria in materia di locazione: un obbligo che non ammette eccezioni
Le controversie in materia di locazione rientrano tra quelle per le quali il D.Lgs. n. 28/2010 prevede l’obbligo di esperire il tentativo di mediazione come condizione di procedibilità della domanda giudiziale. L’omissione di tale passaggio, se eccepita tempestivamente dalla parte convenuta o rilevata dal giudice entro la prima udienza, impone la sospensione del giudizio e la concessione di un termine per avviare la procedura.
Nel caso in esame, l’eccezione era stata formulata in modo tempestivo sin dalla comparsa di costituzione delle resistenti. La questione posta al giudice era quindi se la mediazione, avviata spontaneamente dal ricorrente nel corso delle prime fasi del processo e conclusasi con esito negativo per assenza di entrambe le resistenti, potesse essere considerata utile ai fini della procedibilità, pur non essendo stata preceduta da un ordine del giudice.
La decisione: la mediazione sua sponte sana la condizione di procedibilità
Il Tribunale ha risposto affermativamente. Il giudice ha ritenuto che l’avvio spontaneo della procedura di mediazione da parte del ricorrente, nelle prime fasi del processo, fosse sufficiente a soddisfare la condizione di procedibilità, indipendentemente dal fatto che non fosse intervenuto un ordine giudiziale in tal senso.
La ratio della decisione poggia su un’interpretazione funzionale dell’istituto: ciò che rileva, ai fini della procedibilità, è che il tentativo di mediazione sia stato effettivamente esperito, non che esso sia stato avviato su impulso del giudice piuttosto che per iniziativa autonoma della parte. Il rispetto della finalità deflattiva della norma, ossia verificare se la controversia possa trovare una soluzione stragiudiziale prima di procedere nel merito, risulta garantito in entrambi i casi.
Il fatto che le resistenti non si siano presentate alla sessione di mediazione, determinando l’esito negativo della procedura, non ha modificato il giudizio del Tribunale: la condizione di procedibilità si considera avverata per effetto dell’avvio della procedura e del suo completamento formale, anche in assenza di adesione della controparte.
Il merito: gestione di affari altrui e diritto del comproprietario alla quota dei canoni
Superata la questione preliminare, il Tribunale ha esaminato il merito della domanda, accogliendola nei confronti delle comproprietarie locatrici. Il fondamento giuridico applicato è quello della gestione di affari altrui (art. 2028 c.c.), secondo il percorso interpretativo tracciato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 11135/2012.
Secondo tale orientamento, la locazione dell’immobile comune da parte di uno solo dei comproprietari, in assenza di mandato degli altri, rientra nella fattispecie della gestione di affari. Il comproprietario non locatore può ratificare l’operato del gestore ai sensi dell’art. 2032 c.c. e, per effetto del rinvio al mandato contenuto in tale norma, agire nei confronti del comproprietario locatore per ottenere la propria quota dei canoni percepiti.
Il Tribunale ha quindi condannato le resistenti al pagamento mensile della quota spettante al ricorrente: € 431,25 (9/48 di € 2.300,00) dal 20 aprile 2022 al 31 agosto 2023, ed € 468,75 (9/48 di € 2.500,00) dall’1 settembre 2023 fino alla scadenza del contratto.
La domanda nei confronti del conduttore è stata invece dichiarata inammissibile, poiché la società locataria non era stata evocata in giudizio e la sentenza non avrebbe potuto produrre effetti nei suoi confronti.
Le implicazioni operative per avvocati e mediatori
La pronuncia del Tribunale di L’Aquila offre un’indicazione pratica rilevante per chi assiste le parti in controversie soggette a mediazione obbligatoria.
Il principio affermato è che la mediazione avviata spontaneamente durante le prime fasi del processo, anche senza un ordine del giudice, è idonea a sanare la condizione di procedibilità. Questo significa che, quando ci si avvede di aver omesso il tentativo di mediazione dopo aver già instaurato il giudizio, non è necessario attendere che il giudice disponga la sospensione e assegni un termine: l’attore può attivarsi autonomamente, avviare la procedura e, una volta conclusa (indipendentemente dall’esito), ritenersi in regola con l’obbligo di legge.
Per i mediatori, la sentenza conferma indirettamente un dato ormai ricorrente: nelle controversie in cui la mediazione non è stata avviata prima del giudizio, le parti resistenti tendono a non presentarsi, limitandosi a sollevare l’eccezione di improcedibilità come strumento difensivo. Quando però il tentativo viene comunque esperito, anche in corso di causa, tale comportamento non sortisce l’effetto processuale sperato, e la controversia procede nel merito.
