Scarica Sentenza Tribunale di Salerno n. 2440-2026
Il caso: un alloggio mai assegnato e una cooperativa in difficoltà
Una donna, subentrata al padre nella posizione di socia prenotataria di un alloggio nell’ambito di un programma edilizio di una cooperativa, aveva versato nel tempo complessivamente 58.480 euro a titolo di conferimenti in conto assegnazione. Nonostante i pagamenti, la cooperativa non aveva mai proceduto all’assegnazione definitiva dell’alloggio, né al trasferimento della proprietà, né aveva rilasciato la fideiussione prevista dalla disciplina sugli immobili da costruire a garanzia delle somme anticipate. I lavori risultavano fermi da anni, e la cooperativa, gravata da contenziosi e pignoramenti, aveva anzi richiesto ai soci ulteriori conferimenti per coprire i debiti sociali, tra cui quelli derivanti da un lodo arbitrale ottenuto da un appaltatore.
La socia agiva quindi in giudizio per ottenere la declaratoria di nullità o risoluzione del rapporto di prenotazione, la restituzione delle somme versate, l’accertamento dell’inesistenza di ulteriori crediti della cooperativa nei suoi confronti e il risarcimento dei danni. La cooperativa si costituiva eccependo, in via preliminare, l’incompetenza del giudice ordinario in favore del collegio arbitrale previsto dalla clausola compromissoria statutaria.
I confini dell’arbitrato societario: il rapporto di scambio non è il rapporto sociale
Il primo e più rilevante principio affermato dalla sentenza riguarda l’ambito di applicazione delle clausole compromissorie statutarie nelle società e cooperative. Il Tribunale ricorda che tali clausole, in base alla disciplina dell’arbitrato societario, devolvono ad arbitri le controversie tra soci o tra soci e società aventi ad oggetto diritti disponibili relativi al rapporto sociale, ma non si estendono, di regola, ai rapporti contrattuali di scambio autonomi, seppure collegati al contratto sociale.
Richiamando l’orientamento giurisprudenziale formatosi in tema di soci lavoratori nelle cooperative di lavoro, dove il socio instaura due rapporti distinti, uno associativo e uno di lavoro, il Tribunale applica lo stesso principio alla cooperativa edilizia: quando il socio è titolare, accanto al rapporto associativo, di un rapporto di scambio relativo all’assegnazione di un alloggio, le controversie su quest’ultimo rapporto restano estranee alla clausola compromissoria statutaria, salvo che questa non preveda espressamente un’estensione in tal senso. Nel caso di specie, le domande della socia riguardavano proprio il rapporto di prenotazione/assegnazione dell’alloggio, un rapporto di scambio autonomo e non i diritti disponibili relativi al rapporto sociale in senso stretto: l’eccezione di incompetenza è stata quindi rigettata, con conferma della competenza del Tribunale ordinario.
La mancata fideiussione e la nullità di protezione nella vendita di immobili da costruire
Superata la questione di competenza, il Tribunale affronta il merito applicando la disciplina del D.Lgs. 122/2005, che impone al costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia delle somme versate prima del trasferimento della proprietà dell’immobile da costruire. La mancata consegna determina una nullità relativa, azionabile solo dall’acquirente quale nullità di protezione.
Il Tribunale richiama un importante temperamento elaborato dalla giurisprudenza di legittimità: l’azione di nullità per mancata fideiussione non è di per sé abusiva, ma va valutata alla luce della situazione concreta. Se l’immobile è stato completato, il costruttore non versa in stato di insolvenza e l’acquirente non ha subito alcun pregiudizio, l’invocazione della nullità può integrare un uso distorto dello strumento di tutela. Se, al contrario, l’immobile non è stato ultimato e il costruttore è in crisi, come nel caso di specie, l’azione di nullità è pienamente legittima e coerente con la funzione protettiva della norma. Il Tribunale ha quindi dichiarato la nullità del rapporto di prenotazione/assegnazione, condannando la cooperativa alla restituzione integrale delle somme versate, oltre interessi legali.
Le pretese di ulteriori conferimenti: infondate una volta caduto il sinallagma
Il Tribunale ha inoltre accolto la domanda di accertamento negativo proposta dalla socia, escludendo che la cooperativa potesse vantare crediti per ulteriori conferimenti connessi al programma edilizio. Le difficoltà economiche della cooperativa, per quanto documentate, attengono alla sua sfera organizzativa interna e rientrano nel normale rischio d’impresa, e non possono essere opposte al socio/acquirente per giustificare richieste di ulteriori versamenti, una volta accertato che il sinallagma relativo all’assegnazione dell’alloggio risulta irrimediabilmente compromesso.
Implicazioni operative per chi assiste soci di cooperative edilizie
La sentenza offre due indicazioni pratiche di rilievo. La prima riguarda la corretta individuazione del foro competente nelle controversie che coinvolgono cooperative edilizie: la presenza di una clausola compromissoria statutaria non impedisce di adire il giudice ordinario quando la controversia riguardi il rapporto di scambio per l’assegnazione dell’immobile, distinto dal rapporto sociale in senso stretto. La seconda riguarda la tutela dei soci prenotatari: la mancata consegna della fideiussione prevista dal D.Lgs. 122/2005 resta un rimedio pienamente azionabile quando l’immobile non sia stato completato e il costruttore versi in difficoltà economica, a prescindere dalle richieste di ulteriori conferimenti fondate su obblighi statutari di copertura delle perdite.
