Scarica Sentenza Tribunale di Trani N. 549-2026
L’accordo raggiunto in mediazione con il quale le parti accertano l’avvenuto acquisto di un immobile per usucapione non può essere trascritto sulla base del solo riconoscimento giudiziale delle sottoscrizioni. Per il Tribunale di Trani, la disciplina speciale degli accordi di mediazione richiede l’autenticazione delle firme da parte di un pubblico ufficiale autorizzato. Neppure un giudizio promosso concordemente da tutti i firmatari può essere utilizzato per sostituire tale controllo e rendere trascrivibile l’accordo.
Il caso: l’accordo tra fratelli sull’usucapione di un fondo rustico
La controversia nasce da una mediazione conclusa positivamente tra alcuni fratelli in relazione a un fondo rustico situato nel territorio di Corato.
Nel verbale del 21 gennaio 2026 le parti avevano riconosciuto che uno dei fratelli possedeva il terreno, in modo pacifico e con animo di proprietario, sin dall’annata agraria 1994-1995. Avevano quindi convenuto che, per effetto del possesso ultraventennale, il medesimo avesse acquistato la proprietà del fondo a titolo originario per usucapione.
L’intesa era stata recepita nel verbale conclusivo della procedura. Il problema emergeva al momento della trascrizione nei registri immobiliari: l’accordo non era munito dell’autenticazione delle sottoscrizioni da parte di un pubblico ufficiale autorizzato.
Il soggetto riconosciuto proprietario, sul quale l’accordo poneva le relative spese, non si rivolgeva a un notaio. Promuoveva invece un giudizio chiedendo al Tribunale di accertare che le firme apposte dagli altri fratelli appartenessero effettivamente a loro e di rendere così possibile la trascrizione.
I convenuti si costituivano aderendo integralmente alla domanda. Nessuno disconosceva le sottoscrizioni e nessuno contestava il contenuto dell’accordo. Il processo aveva dunque una finalità esclusivamente strumentale: ottenere un accertamento giudiziale delle firme da utilizzare al posto dell’autenticazione richiesta per la pubblicità immobiliare.
Il rigetto per difetto di interesse ad agire
Il Tribunale rigetta la domanda per difetto di interesse ad agire.
La ragione non è l’esistenza di un conflitto sulle firme, che anzi erano espressamente riconosciute da tutti i soggetti coinvolti. Il punto è l’inidoneità della pronuncia richiesta a conseguire il risultato pratico perseguito.
Anche se il giudice avesse accertato l’autenticità delle sottoscrizioni, l’accordo di mediazione non sarebbe diventato trascrivibile. La sentenza avrebbe quindi prodotto un risultato privo di utilità concreta rispetto allo scopo dichiarato dal ricorrente.
L’interesse ad agire, ai sensi dell’art. 100 c.p.c., richiede che la tutela richiesta sia necessaria e concretamente idonea a procurare alla parte un’utilità giuridica. Quando la pronuncia domandata non può realizzare l’effetto perseguito, l’azione non può essere accolta.
La disciplina speciale dell’accordo che accerta l’usucapione
Il Tribunale ricostruisce il quadro normativo partendo dall’art. 2643, n. 12-bis, c.c., che assoggetta a trascrizione gli accordi di mediazione con i quali viene accertata l’usucapione, purché la sottoscrizione del processo verbale sia autenticata da un pubblico ufficiale autorizzato.
La disposizione, introdotta nel 2013, consente alle parti di definire in mediazione una controversia sull’acquisto per usucapione e di rendere l’accordo opponibile mediante trascrizione. La possibilità è però subordinata a un requisito formale espresso.
La certificazione compiuta dal mediatore non basta. Quando l’intesa contiene un atto soggetto a trascrizione, la disciplina della mediazione richiede un’autenticazione ulteriore, destinata a rendere il documento idoneo alla pubblicità immobiliare.
Il pubblico ufficiale non si limita a prendere atto che le firme appartengono ai sottoscrittori. È chiamato a svolgere i controlli connessi alla natura dell’atto, alla sua conformità normativa e all’esatta identificazione del bene interessato.
Un necessario chiarimento sul riferimento normativo
La sentenza attribuisce all’art. 12 del d.lgs. 28/2010 la disciplina della formazione del verbale conclusivo e dell’autenticazione richiesta per gli atti soggetti a trascrizione.
Nel testo vigente, tali regole sono contenute nell’art. 11, dedicato alla conclusione del procedimento di mediazione. L’art. 12 disciplina invece l’efficacia esecutiva e l’esecuzione dell’accordo.
Si tratta di un’imprecisione formale che non incide sulla decisione. Il requisito dell’autenticazione emerge comunque con chiarezza sia dalla disciplina della mediazione sia dall’art. 2643, n. 12-bis, c.c.
Certificazione del mediatore e autenticazione del pubblico ufficiale
La pronuncia consente di distinguere due attività che, pur riguardando entrambe le sottoscrizioni, hanno funzioni diverse.
Il mediatore certifica l’autografia delle firme apposte dalle parti al verbale conclusivo. Attesta cioè che quelle persone hanno sottoscritto il documento nell’ambito della procedura oppure dà atto della loro impossibilità di firmare.
Questa certificazione è sufficiente per la regolarità del verbale di mediazione, ma non trasforma automaticamente l’accordo in un titolo trascrivibile.
Quando il contenuto dell’intesa rientra tra gli atti soggetti a pubblicità immobiliare, occorre l’autenticazione prevista dalla legge. Il pubblico ufficiale autorizzato assolve una funzione ulteriore e specificamente collegata all’ingresso dell’atto nei registri immobiliari.
Il fatto che la firma sia stata apposta davanti al mediatore non elimina quindi la necessità dell’autenticazione richiesta per la trascrizione.
Neppure l’attestazione degli avvocati è sufficiente
La presenza e la sottoscrizione degli avvocati non modificano la conclusione.
Gli avvocati che assistono tutte le parti attestano e certificano la conformità dell’accordo alle norme imperative e all’ordine pubblico, consentendogli di acquistare efficacia esecutiva nei casi previsti dalla legge. Tale funzione non coincide però con quella del pubblico ufficiale incaricato dell’autenticazione ai fini immobiliari.
Per l’art. 2643, n. 12-bis, gli avvocati non sono pubblici ufficiali autorizzati ad autenticare le sottoscrizioni dell’accordo che accerta l’usucapione.
La certificazione del mediatore, l’attestazione dei difensori e l’autenticazione destinata alla trascrizione operano dunque su piani distinti e non sono intercambiabili.
L’accordo di mediazione non è un tipo negoziale autonomo
Uno dei passaggi più significativi della motivazione riguarda la natura dell’accordo raggiunto in mediazione.
La mediazione non crea un nuovo tipo contrattuale. Rappresenta il procedimento e il contesto nel quale le parti raggiungono l’intesa. Il negozio conserva la propria causa, il proprio contenuto e i requisiti formali che gli sono propri.
L’accordo può contenere una vendita, una divisione, una rinuncia, una costituzione di diritto reale, una transazione oppure, come nel caso esaminato, un accertamento convenzionale dell’avvenuta usucapione.
La circostanza che l’intesa sia stata raggiunta davanti a un mediatore non consente di eludere le formalità richieste per il negozio che essa contiene. La mediazione rende possibile la composizione del conflitto, ma non sostituisce i controlli necessari quando l’accordo è destinato a produrre effetti nei registri immobiliari.
Il possibile argomento fondato sull’art. 2657 c.c.
La questione non era priva di un argomento contrario.
L’art. 2657 c.c. stabilisce, in via generale, che la trascrizione può essere eseguita in forza di una sentenza, di un atto pubblico oppure di una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Proprio su quest’ultima alternativa si fondava l’iniziativa delle parti. Il riconoscimento giudiziale delle firme avrebbe dovuto attribuire alla scrittura privata uno dei requisiti ordinariamente richiesti per la trascrizione.
Il Tribunale ritiene però che la regola generale debba coordinarsi con la disciplina specificamente dettata per gli accordi di mediazione sull’usucapione. L’art. 2643, n. 12-bis, non si limita a qualificare l’accordo come trascrivibile, ma subordina espressamente la trascrizione all’autenticazione della sottoscrizione del processo verbale da parte di un pubblico ufficiale autorizzato.
Per il principio di specialità, non sarebbe quindi possibile sostituire tale requisito con il diverso meccanismo dell’accertamento giudiziale previsto in generale dall’art. 2657 c.c.
Perché il giudizio sulle firme non equivale a una sentenza sull’usucapione
È importante distinguere la pronuncia richiesta nel caso concreto da una sentenza che accerti direttamente l’avvenuta usucapione.
Una sentenza resa all’esito di un giudizio di cognizione sul diritto di proprietà costituisce titolo trascrivibile. In quel caso il giudice verifica l’esistenza dei presupposti dell’acquisto a titolo originario: il possesso continuato, pacifico, pubblico e non interrotto, l’esercizio del potere di fatto come proprietario e il decorso del termine previsto dalla legge.
Nel procedimento instaurato davanti al Tribunale di Trani, invece, nessuno chiedeva un vero accertamento giudiziale dell’usucapione. Il giudice avrebbe dovuto limitarsi a riconoscere l’autenticità delle firme apposte a un accordo già concluso dalle parti.
Le dichiarazioni concordi rese in giudizio non sostituivano il controllo sui presupposti dell’acquisto. Una pronuncia sulle sole sottoscrizioni non avrebbe quindi avuto la stessa natura né la stessa funzione di una sentenza di accertamento della proprietà.
La tutela dei terzi e la conformità catastale
La necessità dell’intervento del pubblico ufficiale è collegata anche alla posizione dei terzi.
L’accordo di mediazione produce effetti tra i soggetti che lo hanno concluso. La trascrizione, invece, inserisce l’atto nel sistema della pubblicità immobiliare e gli attribuisce una rilevanza destinata a incidere sui successivi acquisti e sulle posizioni di chi non ha partecipato alla procedura.
Per questa ragione non è sufficiente che tutti i firmatari riconoscano le sottoscrizioni e confermino il contenuto dell’accordo. Il requisito formale non è predisposto soltanto per evitare il disconoscimento tra le parti, ma anche per assicurare l’affidabilità del titolo destinato ai registri immobiliari.
La sentenza richiama, inoltre, la necessità di verificare la conformità dei dati catastali. Il controllo sull’identificazione del bene e sulla coerenza delle risultanze catastali non può essere sostituito da una semplice dichiarazione concorde delle parti.
Il consenso unanime non rende utile l’azione
La particolarità del caso sta proprio nell’assenza di un conflitto.
Tutti i fratelli riconoscevano le firme, confermavano l’accordo e chiedevano l’accoglimento della domanda. La loro concordia non era tuttavia sufficiente a rendere utile la pronuncia.
Il processo non può essere utilizzato per ottenere un effetto che la decisione richiesta non è giuridicamente in grado di produrre. L’adesione dei convenuti elimina una possibile contestazione probatoria, ma non modifica il regime legale del titolo necessario per la trascrizione.
Il Tribunale esclude così che il giudizio possa trasformarsi in uno strumento alternativo, scelto dalle parti per evitare il passaggio davanti al pubblico ufficiale e i relativi costi.
Il ruolo del notaio e la formula usata dalla legge
La motivazione fa più volte riferimento all’autenticazione notarile. La formula normativa è, in realtà, più ampia: la sottoscrizione deve essere autenticata da un “pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.
Nella pratica degli atti relativi a diritti reali immobiliari, il soggetto normalmente coinvolto è il notaio. È quindi corretto affermare, in termini operativi, che le parti devono rivolgersi a un notaio, purché resti chiaro che il dato legislativo fa riferimento alla categoria del pubblico ufficiale autorizzato.
Il notaio potrà verificare il titolo, l’identità dei sottoscrittori, la descrizione catastale del bene e gli ulteriori requisiti necessari per la trascrizione. Il suo intervento dovrebbe essere programmato già durante la redazione dell’accordo, non rinviato a una fase successiva e incerta.
Un orientamento rigoroso, ma coerente con il dato letterale
La soluzione accolta dal Tribunale è rigorosa perché esclude una delle alternative che l’art. 2657 c.c. riconosce ordinariamente per le scritture private.
L’argomento fondato sulla specialità è però consistente. Il legislatore, nell’ammettere espressamente la trascrizione dell’accordo di mediazione che accerta l’usucapione, ha indicato anche la specifica forma richiesta: l’autenticazione della sottoscrizione del processo verbale.
Consentire alle parti di sostituirla con un successivo giudizio consensuale sulle firme rischierebbe di rendere sostanzialmente facoltativo un requisito che la norma ha formulato in modo espresso.
La decisione non afferma che ogni scrittura privata accertata giudizialmente sia inidonea alla trascrizione. Sostiene, più limitatamente, che la particolare categoria degli accordi di mediazione sull’usucapione resta assoggettata alla propria disciplina speciale.
Le indicazioni operative per mediatori, avvocati e parti
La pronuncia contiene indicazioni pratiche particolarmente importanti.
Quando la procedura riguarda l’usucapione di un immobile, il problema della trascrizione deve essere affrontato prima della sottoscrizione dell’accordo. Non è opportuno concludere la mediazione confidando di risolvere successivamente gli aspetti formali.
Occorre verificare con precisione la descrizione del bene, i dati catastali, la posizione dei soggetti coinvolti e le modalità dell’autenticazione. È inoltre necessario stabilire chi debba sostenere le spese del pubblico ufficiale e della trascrizione.
Il coinvolgimento preventivo di un notaio può consentire di predisporre un testo già conforme ai requisiti necessari, evitare successive modifiche e assicurare che l’accordo possa essere immediatamente utilizzato per la pubblicità immobiliare.
Il mediatore deve rendere le parti consapevoli della distinzione tra validità dell’intesa ed effettiva trascrivibilità. Gli avvocati, dal canto loro, devono coordinare la soluzione negoziale con le formalità richieste dalla natura immobiliare dell’atto.
Conclusione
Il principio ricavabile dalla sentenza può essere formulato nei seguenti termini: l’accordo concluso in mediazione con il quale le parti accertano l’avvenuto acquisto di un immobile per usucapione è trascrivibile soltanto quando la sottoscrizione del processo verbale sia autenticata da un pubblico ufficiale autorizzato.
La certificazione del mediatore, l’attestazione degli avvocati e il successivo riconoscimento giudiziale delle firme non sostituiscono il requisito previsto dalla disciplina speciale. È pertanto priva di interesse la domanda diretta a ottenere un accertamento giudiziale delle sole sottoscrizioni quando il risultato perseguito sia esclusivamente quello di rendere trascrivibile l’accordo.
La decisione ricorda che il successo della mediazione non esaurisce gli adempimenti necessari quando l’intesa incide su diritti reali immobiliari. L’accordo deve essere costruito sin dall’origine come un atto concretamente utilizzabile, coordinando la composizione negoziale del conflitto con le forme e i controlli richiesti per la sua trascrizione.
