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I vantaggi dell’usucapione in mediazione

Valeria Zeppilli

Avvocato e dottore di ricerca in Scienze giuridiche, dopo essersi laureata a pieni voti in giurisprudenza presso la LUISS "G. Carli" di Roma, è stata stagista presso la Direzione Industriale Danni dell'Ina Assitalia S.p.A. e la Hugo Boss Shoes & Accessories Italia S.p.A.. Attualmente svolge l'attività di redattrice per "Studio Cataldi - Il diritto quotidiano" e per MondoADR. Negli anni ha preso parte come relatrice a numerosi seminari e convegni, a carattere sia nazionale che internazionale. E' autrice di diversi articoli scientifici ed è coautrice del manuale "Insidie stradali e responsabilità della P.A. e di altri soggetti" edito da Maggioli.

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà che può essere accertato non solo in tribunale ma anche ricorrendo alla mediazione. Vediamo come fare.

Cos’è l’usucapione

Preliminarmente, ricordiamo che l’usucapione è un istituto con il quale un soggetto acquista la proprietà (o altri diritti reali di godimento) a titolo originario a seguito del possesso ininterrotto di un certo bene per un determinato periodo di tempo. È possibile usucapire beni immobili, mobili o mobili registrati o universalità di mobili.

Il possesso rilevante per l’usucapione non deve essere stato acquisito in modo violento o clandestino.

Le tempistiche necessarie per usucapire un certo bene variano a seconda delle circostanze. L’usucapione ordinaria richiede 20 anni per i beni immobili e 10 anni per i beni mobili; per l’usucapione abbreviata servono invece 10 anni per i beni immobili e 3 anni per i beni mobili registrati (oltre alla buona fede nell’acquisto del possesso, all’esistenza di un titolo e alla sua trascrizione).

L’usucapione in mediazione

Fino al 2013, l’accertamento dell’usucapione poteva avvenire esclusivamente mediante una sentenza emessa da un tribunale. Per effetto del decreto legge n. 69/2013, che ha aggiunto il numero 12-bis all’articolo 2643 del codice civile, oggi è possibile usucapire un bene, mobile o immobile che sia, ricorrendo alla mediazione, con un notevole risparmio di tempi e di costi rispetto a quanto avviene seguendo la procedura “ordinaria”.

Tra gli atti da rendere pubblici con il mezzo della trascrizione, infatti, attualmente sono ricompresi anche “gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.

Prima di addentrarci nella procedura da seguire per accertare l’usucapione in mediazione, possiamo evidenziare sin da subito che, da come emerge dalla lettera della legge, per poter essere trascritto, l’accordo deve essere:

  • sottoscritto dalle parti e dai rispettivi avvocati;
  • autenticato da un notaio.

Usucapione in mediazione: come fare

Per accertare l’usucapione in mediazione basta seguire una procedura molto semplice: la prima cosa da fare è presentare, con l’assistenza di un avvocato, un’istanza presso un organismo di mediazione, come ADR Center, che è specializzato in procedure del genere e composto da un team di mediatori professionisti con alle spalle molteplici esperienze in materia di usucapione.

Ricevuta l’istanza, ADR center fissa il primo incontro di mediazione entro 30 giorni: in tale sede, le parti potranno decidere se procedere con il tentativo di accordo bonario o adire il tribunale.

Tutta la procedura di mediazione si svolge privatamente e senza particolari formalità, ma con l’assistenza obbligatoria degli avvocati delle parti coinvolte.

Laddove si raggiunga un accordo, lo stesso, sottoscritto dalle parti, dai rispettivi avvocati e dal mediatore, è titolo esecutivo. Non occorre quindi recarsi in tribunale per l’omologa.

L’intervento del notaio

L’accertata usucapione va tuttavia trascritta in conservatoria e, a tal fine, è indispensabile l’intervento di un notaio che autentichi le firme apposte al verbale di mediazione. A tal fine, si precisa che ADR Center si avvale della collaborazione di  diversi studi notarili, che potranno essere scelti per tale adempimento e che riceveranno i clienti in tempi celeri, fermo restando che vi è la massima libertà di recarsi per l’autentica presso un qualsiasi notaio di propria fiducia.

La figura del notaio è importantissima, in quanto è tale soggetto che si occupa anche della registrazione e della trascrizione dell’accordo di mediazione.

I costi dell’usucapione in mediazione

L’accertamento dell’usucapione in mediazione presenta degli indubbi vantaggi rispetto alla procedura dinanzi al tribunale, a partire dai costi.

Infatti, la mediazione prevede, inizialmente, il pagamento di soli 40 euro + IVA (o 80 euro + IVA se il valore della domanda supera i 250mila euro), corrisposti i quali è possibile sedersi dinanzi a un mediatore e verificare se ci sono i margini per poter raggiungere un accordo sull’usucapione del bene.

Se si decide di proseguire la strada della mediazione, occorre corrispondere delle indennità, variabili a seconda del valore della lite e indicate dal mediatore in sede di primo incontro. Con riferimento all’usucapione, essendo materia oggetto di mediazione obbligatoria (trattandosi di controversia relativa a diritti reali), è possibile accedere al patrocinio a spese dello Stato, in presenza di redditi al di sotto della soglia fissata dalla legge.

Va poi considerato che:

  • il verbale di mediazione è esente dall’imposta di registro fino al limite di 50mila euro di valore, superato il quale l’imposta è comunque dovuta solo per l’eccedenza;
  • le indennità corrisposte ad ADR center per la gestione della procedura di mediazione danno diritto a un credito d’imposta sino a massimo 500 euro.

I tempi dell’usucapione in mediazione

L’altro grande vantaggio dell’accertamento dell’usucapione in mediazione è rappresentato dai tempi.

La data del primo incontro, come visto, è infatti fissata da ADR center, come per legge, entro 30 giorni dal ricevimento dell’istanza. Sempre in forza di quanto previsto dal legislatore, poi, l’intera procedura deve concludersi entro massimo tre mesi.

È evidente che le tempistiche sono notevolmente ridotte rispetto a quelle necessarie per ottenere una sentenza dal tribunale, per la quale servono anni (la media è di 545 giorni).

Usucapione in mediazione: cosa serve?

Per accertare l’usucapione in mediazione, insomma, basta rivolgersi a un avvocato (il cui patrocinio è obbligatorio) e consegnargli i seguenti documenti, che sono indispensabili per far valere i propri diritti:

  • visure catastali;
  • APE (attestato di prestazione energetica), se il bene da usucapire è un’abitazione;
  • CDU (certificato di destinazione urbanistica), se il bene da usucapire è un terreno;
  • titoli di provenienza;
  • eventuale documentazione attestante la regolarità urbanistica.

Non serve mai, invece, il certificato di abitabilità o agibilità.

In ogni caso, i professionisti di ADR center sono a disposizione, ancor prima della presentazione dell’istanza, per chiarire qualsiasi dubbio circa la documentazione da produrre.

Usucapione in mediazione e agevolazioni prima casa

Resta da dire che anche chi acquista un bene per usucapione accertata tramite mediazione ha diritto alle cc.dd. agevolazioni prima casa, che prevedono un taglio dell’imposta di registro (al 2%) e delle imposte ipotecarie e catastali (pari a 100 euro).

A tal fine è indispensabile, tuttavia, che chi chiede il bonus:

  • risieda nel Comune in cui si trova la casa usucapita o vi stabilisca la propria residenza entro il termine di 18 mesi dall’acquisto;
  • non sia proprietario di un’altra casa di abitazione nel medesimo Comune in cui è sito l’appartamento usucapito per il quale è richiesto il bonus;
  • non sia titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione su un altro immobile sito nel medesimo Comune in cui si trova il bene usucapito per il quale è richiesto il bonus;
  • non possieda abitazioni su tutto il territorio nazionale per le quali abbia già usufruito delle agevolazioni prima casa o le venda entro un anno dal nuovo acquisto.

Il bene usucapito, inoltre, non deve essere qualificato di lusso e, quindi, non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 (vanno invece bene appartamenti appartenenti alle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11).

La richiesta va fatta contestualmente alla domanda di registrazione dell’accordo di mediazione.

 

1 Commento

  1. Buongiorno, mi chiamo Francesca Balli e scrivo da Pistoia.
    Seguo sempre con grande interesse i vs. interventi e vi ringrazio dell’ottima ed utilissima opportunità.
    In merito al tema in oggetto (usucapione in mediazione) di cui sono stati evidenziati i molteplici aspetti positivi, ai fini della completezza dell’informazione mi permetto tuttavia di segnalare i diversi orientamenti dottrinali e gli approfonditi studi del notariato, che chiariscono i seri limiti della soluzione conciliativa.
    Un cordiale saluto ed augurio di buon lavoro.
    Francesca Balli

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