Effetti dell’accordo di mediazione con cui viene accertata l’acquisizione del diritto di proprietà o di altro diritto reale per usucapione
Gli effetti dell’accordo di mediazione che accerta l’usucapione
Il Tribunale di Roma nella sentenza n. 1192/2023 fornisce chiarimenti molto importanti in merito all’accordo con cui si accerta l’acquisizione di un diritto di proprietà per usucapione.
La sentenza afferma che l’accertamento dell’usucapione che si realizza all’esterno delle aule dei tribunali e in particolare con un accordo di mediazione poi reso pubblico ai sensi dell’art. 2643 c.c. n. 12-bis produce gli effetti sanciti dall’articolo 2644 c.c. solo se è stato rispettato il principio della continuità delle trascrizioni.
L’accordo invece avrà solo effetti prenotativi (art. 2650, co 2, cod. civ.) se il soggetto passivo che ha partecipato all’accordo di mediazione non è legittimato in base ad un titolo regolarmente trascritto nei registri immobiliari o nel caso in cui non partecipino all’accertamento dell’usucapione in sede conciliativa tutti coloro che appaiano titolari della proprietà o di altro diritto reale, in base a titoli legittimi e trascritti.
Vediamo in breve la vicenda e il ragionamento che ha portato il tribunale capitolino alla conclusione di cui sopra.
Accertamento usucapione bene immobile
Un uomo conviene i fratelli germani in giudizio per far accertare il suo acquisito a titolo originario per usucapione della proprietà di un immobile.
L’acquisito a titolo originario però viene contestato, stante il possesso interrotto diverse volte e consentito per mera tolleranza. Concessi i termini per le memorie istruttorie e per le conclusionali la causa viene rimessa in decisione.
Obbligo di trascrizione per accordi di mediazione che accertano l’usucapione
Tralasciando le questioni di merito, la sentenza è di estremo interesse per la trattazione del tema della mediazione, dell’accertamento dell’usucapione e degli effetti della trascrizione.
Nella motivazione della sentenza il Tribunale di Roma ad un certo punto ricorda che l’introduzione del punto n. 12-bis all’interno dell’art. 2643 c.c. ha sancito l’obbligo di rendere pubblico, attraverso la procedura di trascrizione, anche l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale autorizzato.
Disposizione che è andata ad aggiungersi a quella preesistente contenuta nel punto n. 13), sempre dell’art. 2643 c.c. che sancisce l’obbligo della trascrizione anche per le transazioni che hanno per oggetto le controversie che riguardano i diritti reali.
Il Tribunale rileva però che l’accordo di mediazione e di transazione non sono stati inseriti nell’art. 2651 c.c. dedicato alla trascrizione delle sentenze che accertano l’acquisto per usucapione con valore di mera pubblicità notizia, ma nell’art. 2643 c.c. ossia tra quegli atti che producono gli effetti disciplinati dall’art. 2644 e 2650 c.c. ben distinti da quelli prodotti dalla pubblicità della sentenza.
In sostanza, in questo modo, all’usucapione che non viene dichiarata giudizialmente il legislatore ha voluto attribuire la natura di acquisto a metà strada tra a titolo originario e derivativo, creando così un tertium genus con caratteri propri e intermedi.
Poiché però l’usucapione, come modo di acquisto della proprietà, non può derivare da una manifestazione di volontà perché l’acquisto è un effetto legale, il contenuto dell’accordo di accertamento si limita a riconoscere i fatti presupposto per il perfezionamento dell’usucapione.
Le parti infatti non possono “far sorgere un titolo di acquisto originario sostituendo l’assenza dei presupposti di legge con un atto volitivo finalizzato a riconoscere l’esistenza della proprietà (o di altro diritto reale) a favore di un soggetto a prescindere dalla sussistenza dei presupposti di legge”.
Ne consegue che per l’opponibilità a terzi dell’accordo con cui è stato accertato l’acquisto a titolo di usucapione, è necessaria la continuità delle trascrizioni come prevede l’art. 2650 c.c. a favore della parte coinvolta dal lato passivo dell’usucapione e che partecipa alla mediazione.
Diversamente l’accertamento dell’usucapione in sede di mediazione avrà un mero effetto prenotativo se il soggetto passivo che prende parte all’accordo non è legittimato, in base a un titolo trascritto nei registri immobiliari o se all’accertamento dell’usucapione non prendono parte tutti i soggetti che appaiono proprietari, in base a titoli legittimi e trascritti, del bene immobile oggetto dell’usucapione.
