L’emergenza Coronavirus ha posto in evidenza, in materia condominiale, i limiti che la normativa vigente pone ad un pieno e proficuo utilizzo della mediazione.
Come e noto il decreto Cura Italia ha imposto la sospensione delle attività giudiziarie, ma ha lasciato aperta la possibilità di svolgere le mediazioni in videoconferenza, previo consenso di tutte le parti, utilizzando la firma digitale per la sottoscrizione dei verbali e per l’autentica delle procure da parte dei legali. Una grande opportunità per chi ha necessità di risolvere rapidamente una controversia e non può attendere la riapertura dei Tribunali, “macchine” della giustizia che riaccenderanno i motori con estrema lentezza, a causa dell’arretrato creatosi in due mesi di pressoché totale inattività.
Purtroppo, in materia condominiale, questa chance non potrà essere colta appieno: si svolgeranno in videoconferenza le mediazioni già iniziate, ma non è utilmente possibile iniziarne di nuove, salvo depositare la domanda ed attendere comunque che termini il divieto di convocazione delle assemblee. E l’Amministratore, per poter partecipare alle mediazioni, deve essere preventivamente autorizzato da queste, con maggioranze qualificate.
Ma in tempi normali………….
GLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO AMANO LA MEDIAZIONE?
No, non la amano particolarmente, neanche in tempi non emergenziali, proprio perché per partecipare ad essa devono indire un’assemblea, il che, è un fastidioso carico di lavoro aggiuntivo; non la utilizzano quindi se sono attori in un contenzioso, benché le controversie condominiali oggetto di mediazione obbligatoria, siano numerosissime. E’ un peccato, perché nella mia esperienza decennale di mediatore, posso dire che, in questo settore, i risultati della mediazione sono molto positivi.
Statisticamente, il principale motivo per cui l’Amministratore deve agire nei confronti dei singoli partecipanti, è il recupero dei contributi condominiali non corrisposti, ma per fare ciò, preferisce la via giudiziale, perché l’art. 63 disp. att. c.c. gli consente di farlo senza preventiva autorizzazione assembleare.
Al contrario, deve ottenere una delibera con maggioranze qualificate per promuove o partecipare ad una mediazione (art. 71 quater, terzo comma, disp. att. c.c.).
Sembra un controsenso, atteso che il Legislatore ha introdotto insieme a questo istituto tutta una serie di disposizioni per promuoverla e favorirne la diffusione: l’obbligatorietà del primo incontro, in primis, ma poi agevolazioni ed esenzioni fiscali, costi calmierati e contenuti, tempi rapidi di soluzione. Non si comprende la ratio di questa disparità, soprattutto alla luce del fatto che la tutela dei diritti dei partecipanti contro l’eventuale raggiungimento di una transazione non voluta, è già garantita dal quinto comma dell’art. 71-quater disp. att. c.c. (la proposta di conciliazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi).
Peraltro il ricorso all’azione giudiziaria non comporta altri vantaggi, oltre a questo, rispetto alla mediazione ed occorre trovare un modo per superare il problema.
COSA FA NORMALMENTE UN AMMINISTRATORE QUANDO DEVE RECUPERARE UN CREDITO DAI CONDOMINI MOROSI?
L’iter inizia con un sollecito verbale o scritto dell’Amministratore, segue eventuale accordo sulla rateazione, che molto spesso non viene rispettato. In tal caso, l’Amministratore si rivolge al legale del Condominio che attiva quanto segue: ulteriore sollecito, ricorso per decreto ingiuntivo, richiesta copie esecutive del provvedimento e notifica, pagamento registro, iscrizione ipoteca e/o inizio esecuzione. Nel frattempo maturano a carico del condomino moroso spese notevoli (onorari liquidati nel decreto, spese per contributo unificato e marche, imposta di registro, spese di notifica, spese per l’iscrizione di ipoteca, per l’iscrizione a ruolo del pignoramento, ecc…) ed ancora non si è recuperato nulla.
Il Condominio ha dovuto anticipare tutti questi costi, che, in parte non potrà recuperare dal moroso (ad esempio gli onorari dell’avvocato relativi alla fase stragiudiziale). Ad essere ottimisti, sono passati tre mesi e probabilmente si è suscitata un’opposizione al decreto ingiuntivo: e si deve, quindi, obbligatoriamente, andare in mediazione.
I VANTAGGI DELLA MEDIAZIONE PER IL RECUPERO DEI CONTRIBUTI CONDOMINIALI NON VERSATI
Se viceversa l’Amministratore utilizzasse la mediazione, potrebbe, senza l’ausilio dell’avvocato, depositare direttamente la domanda presso un Organismo, ottenere il primo incontro entro breve tempo (anche solo 15 giorni) cui parteciperà assistito dal legale, e trovare già un’ipotesi di accordo con il condomino moroso, che sarà poi sottoposto all’ autorizzazione dall’Assemblea. In tal caso il verbale di conciliazione costituisce titolo esecutivo, esente da registrazione se contenuto nel limite di valore di € 50.000, non richiede estrazione di copie esecutive con conseguenti oneri, l’indennità di mediazione costituirà credito di imposta (almeno per il condòmino), non si sarà gravato il Condominio di anticipazioni delle spese e soprattutto non si sarà appesantita la posizione del singolo condomino con oneri che rischiano a volte di raddoppiare, se non oltre, l’entità del capitale. Il tutto si può risolvere in un arco temporale di 40/50 giorni. Se poi il condomino non rispetta l’accordo, allora si può iniziare l’esecuzione.
Viceversa, nel caso in cui la mediazione avesse esito negativo, sarebbe già stata esperita evitandosi così, in caso di successiva opposizione al decreto ingiuntivo, un’ulteriore perdita di tempo.
Ma per invogliare gli Amministratori ad utilizzare questo strumento, bisogna superare lo scoglio della preventiva autorizzazione assembleare per partecipare e promuovere una mediazione.
COME SUPERARE “L’IMPICCIO” DELL’AUTORIZZAZIONE ASSEMBLEARE
Ai sensi dell’art. 1131 c.c., nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’Amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti. E’ quindi un mandatario, cui i condomini possono conferire specifici ed ulteriori mandati, rispetto a quelli ordinariamente previsti dal codice.
L’art. 72 disp. att. civ. prevede che i regolamenti di condominio non possano derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66 e 69. Il che significa che quelle contenute nell’art. 71-quater sono invece disponibili e modificabili dalla volontà dei partecipanti al condominio.
La soluzione, nei Condomìni di nuova costituzione, può quindi essere quella di inserire nei redigendi regolamenti, la possibilità per l’Amministratore, che debba procedere al recupero dei contributi condominiali (o per qualsiasi altro motivo rientrante nelle sue attribuzioni, ad esempio far rispettare il regolamento di condominio o il corretto uso delle parti comuni dell’edificio) di ricorrere alla mediazione senza preventiva autorizzazione assembleare, fermo restando l’obbligo di delibera, con le maggioranze indicate dall’art. 71 quater quinto comma, per l’approvazione dell’eventuale proposta di mediazione.
Nei Condomìni già costituiti e dotati di regolamento, nulla vieta che, qualora non si intenda modificare quest’ultimo, l’assemblea conferisca un mandato generale all’Amministratore di utilizzare anche la mediazione come strumento per il recupero dei contributi non pagati, evitando così di dover richiedere autorizzazione di volta in volta.
Sarebbe peraltro auspicabile che il Legislatore abrogasse il terzo comma dell’art. 71 quater disp. att. c.c. e si confida quindi in un suggerimento, in tal senso, da parte del Tavolo Tecnico oggi operante presso il Ministero della Giustizia.
