Mancata ratifica dell’assemblea condominiale dell’accordo e spese di mediazione

Se l’assemblea condominiale non approva l’accordo raggiunto in mediazione dall’amministratore, chi paga le spese della procedura stragiudiziale?

Mediazione e controversie condominiali
La gestione delle controversie condominiali rappresenta da sempre un ambito complesso, caratterizzato da dinamiche spesso conflittuali e dalla necessità di trovare soluzioni rapide ed efficaci per evitare il ricorso a lunghe e costose cause legali.
La Riforma Cartabia e i successivi correttivi hanno modificato in diversi punti il testo del decreto legislativo n. 28/2020 che disciplina la mediazione. Tra le novità di maggiore rilievo da segnalare c’è la modifica della disciplina che riguarda proprio le controversie in materia condominiali e la mediazione.
L’art. 5 ter del decreto legislativo n. 28/2010 dedicato alla legittimazione dell’amministratore di condominio in mediazione, dispone infatti che: “L’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale al quale è allegato l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa.”

Questa disposizione è di fondamentale importanza. Prima della Riforma Cartabia, sussistevano dubbi e incertezze sulla necessità di una preventiva autorizzazione assembleare per l’amministratore che intendesse avviare o partecipare a un procedimento di mediazione.
Dalla nuova formulazione della norma si evince però chiaramente che l’amministratore, dopo la Riforma Cartabia, non deve essere autorizzato preventivamente dall’assemblea condominiale per attivare o partecipare alla mediazione. L’assemblea condominiale interviene dopo che l’amministratore ha raggiunto l’accordo in sede di mediazione con la controparte.

L’assemblea condominiale, nello specifico, dovrà deliberare entro il termine specificato nell’accordo o nella proposta, con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile, precisando che, in caso di mancata approvazione entro il termine stabilito, la conciliazione si considererà non conclusa, lasciando le parti libere di perseguire altre vie legali.

Spese di mediazione in caso di mancata ratifica dell’accordo di mediazione
Una questione che pare opportuno analizzare in caso di mancata ratifica dell’accordo di mediazione da parte dell’assemblea condominiale riguarda le spese sostenute per la procedura di mediazione. Occorre domandarsi, in caso di mancata ratifica dell’accordo di mediazione da parte dell’assemblea condominiale, se questa possa agire nei confronti dell’amministratore o dell’organismo di mediazione.
Per dare una risposta a questa domanda occorre ricordare, prima di tutto, che la Corte di Cassazione, in diverse occasioni ha sancito che in ambito condominiale solo l’assemblea ha poteri decisionali, a differenza dell’amministratore, il cui compito è di dare esecuzione alle decisioni dell’organo deliberativo.
Conclusione che trova conferma anche nell’articolo 1704 c.c., che disciplina il mandato con rappresentanza e che prevede in sostanza che gli atti del mandatario, ossia dell’amministratore di condominio, producano effetti giuridici diretti nella sfera giuridica del mandante, ossia il condominio.
Detto questo, poiché l’amministratore agisce per conto e nell’interesse del Condominio compiendo atti che si ripercuotono direttamente sulla compagine condominiale, se l’amministratore  agisce in mediazione o vi aderisce, il Condominio deve ritenersi obbligato a rispettare ciò che ne consegue.
Il Condominio pertanto non può sottrarti all’obbligo di pagare le spese sostenute per l’avvio o per l’adesione dell’amministratore alla procedura di mediazione civile e commerciale.

Considerazioni conclusive
In definitiva, a Riforma Cartabia ha semplificato l’accesso alla mediazione per i condomini, attribuendo all’amministratore una maggiore autonomia nella fase iniziale del procedimento. Tuttavia, il principio della sovranità decisionale dell’assemblea rimane saldo, e la mancata ratifica dell’accordo, pur non comportando responsabilità diretta per l’amministratore in merito alle spese di mediazione, lascia aperta la controversia, rendendo necessario per le parti valutare ulteriori azioni.

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