Impugnazione delibera condominiale: come fare

Impugnazione delibera condominiale: l’articolo 1137 del codice civile e le cause di annullamento e di nullità

Impugnazione delibera condominiale: mediazione

L’impugnativa di una delibera assembleare è materia di estremo interesse per la mediazione perché l’articolo 5 del decreto legislativo n. 28/2010 contempla la materia del condominio tra quelle per le quali questa procedura stragiudiziale per la risoluzione alternativa delle controversie è condizione di procedibilità della domanda.

Delibera assembleare: significato

Ma che cos’è la delibera condominiale? La delibera condominiale è lo strumento attraverso il quale i condòmini possono dare esecuzione concreta alle decisioni che gli stessi assumono sui vari ordini del giorno che l’amministratore indica nell’avviso di convocazione all’assemblea.

La delibera, ossia la decisione, una volta assunta e quindi votata, deve essere trascritta nel verbale, in cui vanno riportati anche i voti e i millesimi dei singoli condòmini.

Una delibera che non presenta i requisiti di forma e di contenuto previsti dalla legge può essere impugnata dai condòmini, come vedremo, per farne valere la nullità o l’annullamento. Prima però vediamo come si impugna una delibera.

Impugnazione delibera condominiale: art. 1137 c.c.

L’impugnazione della delibera condominiale è disciplinata dall’articolo 1137 del codice civile, che al primo comma precisa, prima di tutto, che le delibere dell’assemblea condominiale sono obbligatorie e vincolano tutti i condomini.

Il secondo comma tuttavia riconosce al condomino che ha votato contro la decisione o che si è astenuto dalla votazione il diritto di impugnare la decisione davanti all’autorità giudiziaria, se la delibera risulti contraria alla legge o al regolamento vigente nel condominio.

L’impugnazione però deve avvenire entro il termine perentorio di 30 giorni, che per i condomini dissenzienti e i condomini che si sono astenuti dalla votazione decorrono dalla data della delibera, mentre per i condomini assentidecorre dalla data della comunicazione della delibera.

Nel momento in cui uno o più condomini impugnano la delibera dell’assemblea condominiale per chiederne l’annullamento, la decisione viene comunque eseguita, a meno che non sia il giudice chiamato a decidere a sospenderne l’efficacia.

Impugnazione delibera condominiale: sospensione

Sulla richiesta di sospensione della delibera assembleare è necessario chiarire che l’interessato può presentare la relativa istanza sia prima che abbia inizio il procedimento dell’impugnazione che durante il giudizio di merito.

Il provvedimento con il quale il giudice decide di sospendere o meno l’efficacia di una delibera condominiale ha una natura tipicamente cautelare. Il giudice infatti per procedere alla sospensione deve accertare la sussistenza di due presupposti:

• il fumus boni iuris ossia la possibilità che il diritto fatto valere esista veramente;
• il periculum in mora ovvero il pericolo che il condòmino impugnante possa subire un danno.

Nel valutare se concedere la sospensione o meno il giudice è tenuto in realtà a valutare quali sono le conseguenze a cui possono andare incontro entrambi i soggetti coinvolti nella procedura di impugnazione, ossia il Condominio da una parte e il singolo condomino dall’altra. Nello specifico il giudice deve confrontare il danno che potrebbe subire il singolo condomino se la delibera avesse esecuzione e il danno a cui potrebbe andare incontro il Condominio se la delibera venisse sospesa.

Impugnazione delibera condominiale: annullabilità e nullità

Analizzata la procedura di impugnazione vediamo le ragioni per le quali è possibile impugnare una delibera assembleare. L’articolo 1137 c.c. contempla l’impugnazione delle delibere condominiali per chiederne l’annullamento.

Una delibera condominiale è annullabile quando, ad esempio:

• non sono state rispettate le regole formali per la convocazione o costituzione dell’assemblea;
• la decisione è stata assunta con una maggioranza inferiore rispetto a quella richiesta dalla legge o dal regolamento;
• presenta dei vizi di forma;
• sono state violate le regole previste dalla legge o dal regolamento per quanto riguarda la procedura di informazione dell’assemblea.

Alle cause che conducono alla annullabilità della delibera assembleare se ne aggiungono di ulteriori e assi più gravi e che ne causano la nullità. Una delibera condominiale infatti è nulla quando, ad esempio:

• presenta un oggetto illecito o impossibile da realizzare;
• limita o compromette i diritti individuali dei singoli proprietari;
• risulta lesiva dei diritti individuali;
• manca dei requisiti essenziali richiesti dalla legge;
• presenta un oggetto sul quale l’assemblea non può deliberare.

Le cause di nullità differiscono da quelle che conducono all’annullabilità della delibera non solo per   la gravità, ma anche per i tempi dell’impugnazione. Una delibera nulla infatti può essere impugnata oltre il termine dei 30 giorni previsti dall’articolo 1137 c.c per l’annullamento. L’azione di nullità infatti non è soggetta a decadenze. 

Le due azioni però differiscono anche per la diversa natura della sentenza che chiude il processo di impugnazione. In caso di annullamento la sentenza è costitutiva, in caso di nullità invece il provvedimento giudiziale è di accertamento.

Sull’argomento leggi anche “Impugnazione delibera condominiale: termine interrotto con la comunicazione di convocazione”