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Nell’opposizione allo sfratto per morosità, il mancato esperimento della mediazione determina l’improcedibilità delle domande di accertamento negativo e di quelle ulteriori fatta eccezione per l’ordinanza di rilascio
Opposizione a sfratto per morosità e mediazione
Nel giudizio di opposizione al procedimento di sfratto per morosità, laddove non venga esperito il tentativo obbligatorio di mediazione ordinato dal giudice a seguito di mutamento del rito, ad essere travolte dall’improcedibilità sono sia la domanda di accertamento negativo del diritto al rilascio proposta dall’intimato-opponente; sia le ulteriori domande proposte dal locatore e/o dall’intimato. Non rimane, invece, intaccata l’ordinanza di rilascio in quanto non impugnabile e idonea alla stabilizzazione. È quanto affermato dal tribunale di Bari nella sentenza n. 5914 del 10 gennaio 2024.
Nella vicenda, parte locatrice intimava sfratto alla locataria per mancato pagamento dei canoni di locazione. Chiedeva al giudice che lo sfratto fosse convalidato e che fosse fissata la data di esecuzione del rilascio oltre ad emissione di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto stesso. La conduttrice convenuta si costituiva eccependo la nullità del contratto di locazione per omesso versamento della tassa di registrazione e chiedendo la prosecuzione del giudizio a cognizione piena.
Il giudice, disponeva il mutamento del rito e assegnava termine di 15 giorni per il deposito della domanda di mediazione obbligatoria ex art. 5 del d.lgs. 28/2010.
All’udienza fissata all’esito del mutamento del rito, constatato che nessuna delle parti aveva attivato la mediazione obbligatoria, il giudice fissava l’udienza di discussione al fine di poter emettere con sentenza la conseguente pronuncia di improcedibilità.
Le ricadute dell’improcedibilità sull’ordinanza di rilascio
Preliminarmente il tribunale concentra le proprie riflessioni sulla ricaduta della pronuncia di improcedibilità sull’ordinanza di rilascio.
Da una parte, osserva, infatti, “a fronte del dato letterale dell’art. 5 co. 1-bis del decreto legislativo 28/2010 il quale onera della proposizione della domanda di mediazione obbligatoria “chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di… locazione”, potrebbe prospettarsi l’improcedibilità per omessa mediazione obbligatoria della domanda di condanna al rilascio dell’immobile introdotta dal locatore con intimazione-citazione”. Da ciò discenderebbe che, una volta dichiarata l’improcedibilità della domanda, l’ordinanza emessa ai sensi dell’art. 665 c.p.c. dovrebbe perdere efficacia.
Dall’altra, osserva ancora il tribunale, “si potrebbe sostenere che il mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria a seguito di procedimento di intimazione di sfratto determina un fenomeno analogo a quello che si verifica nell’alveo di un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo: a divenire improcedibile sarebbe il giudizio sull’opposizione proposta dall’intimato e l’ordinanza provvisoria di rilascio emessa ex art. 665 c.p.c. conserverebbe l’efficacia di titolo esecutivo”.
Fatte queste premesse il giudice opta per una soluzione che comporta: “la distribuzione dell’onere di attivazione della mediazione obbligatoria in capo ad entrambe le parti, seppure con diversi effetti stante l’indiscutibile esistenza del provvedimento giurisdizionale consistente nella ordinanza di rilascio; l’improcedibilità del giudizio a cognizione piena originato dall’opposizione dell’intimato, stante la mancata instaurazione del procedimento di mediazione obbligatoria; il travolgimento (per improcedibilità) delle domande delle parti che siano ulteriori rispetto a quella proposta dal locatore intimante sfociata nell’ordinanza di rilascio; la preservazione dell’efficacia dell’ordinanza non impugnabile di rilascio, idonea a dispiegare i propri effetti al di fuori del processo in quanto non travolta dalla declaratoria di improcedibilità; e ciò in quanto il provvedimento anticipatorio di condanna al rilascio è sottoposto alla condizione risolutiva consistente nella pronuncia di successiva sentenza di merito negativa (mentre la declaratoria di improcedibilità opera in rito)”.
Infatti è l’intimato, prosegue il giudice, “nei cui confronti il locatore può far valere l’ordinanza di rilascio (immediatamente esecutiva e non impugnabile), ad avere effettivo interesse a coltivare il giudizio a cognizione piena derivato dalla sua opposizione”. Ed è sempre l’intimato “ad essere significativamente onerato della instaurazione del procedimento di mediazione obbligatoria (una volta che il termine sia stato assegnato dal giudice) al fine di evitare che l’ordinanza di rilascio si stabilizzi”. Certo anche il locatore può avere interesse a coltivare la mediazione obbligatoria, ma soltanto “con riguardo alle ulteriori domande che – lo stesso – abbia proposto (nel caso in esame, la domanda di condanna al pagamento dei canoni scaduti e a scadere)”, potendo scegliere, forte della pronuncia di rilascio emessa, “di non instaurare il procedimento di mediazione obbligatoria in quanto magari nel frattempo ha constatato la poca utilità dell’esecuzione forzata relativa al recupero del credito, così appagandosi del risultato conseguito in sede di procedimento di sfratto”.
In tal modo, conclude quindi il tribunale di Bari, “si valorizza la valenza deflattiva dell’istituto della mediazione obbligatoria e si attesta la valenza decisoria (anticipatoria) dell’ordinanza di rilascio cui può seguire o meno il giudizio a cognizione piena determinato unicamente dall’opposizione dell’intimato. Se il giudizio a cognizione piena non sfocia in una pronuncia di merito che prenda il posto dell’ordinanza di rilascio, ne deriva la stabilizzazione dell’ordinanza di rilascio in quanto difetta una pronuncia di merito che si saldi a detta ordinanza – mentre a carico dell’intimato non operoso in mediazione – resta l’effetto della scelta di non avere coltivato la propria opposizione e con essa le proprie eccezioni finalizzate a paralizzare la domanda di condanna al rilascio del locatore”.
Domande travolte dall’improcedibilità per mancata mediazione
Per cui, definitivamente pronunciando, nel dichiarare l’improcedibilità del giudizio stante la mancata attivazione della mediazione obbligatoria e dando atto della stabilizzazione dell’ordinanza provvisoria di rilascio emessa all’esito del procedimento di intimazione di sfratto per morosità, conclude affermando che l’espressione “condizione di procedibilità della domanda di cui al decreto legislativo 28/2010 va correttamente intesa con riferimento: – alla domanda di accertamento negativo del diritto al rilascio proposta dall’intimato-opponente; – alle ulteriori domande (diverse da quella originaria di condanna al rilascio stante l’intervenuta risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore) proposte dal locatore e/o dall’intimato (essenzialmente pagamento somme)”.
Tali domande “restano travolte dalla pronuncia di improcedibilità del giudizio di opposizione proposta dall’intimato; e ciò in quanto non risultano sorrette da una pronuncia in sede di procedimento di convalida, che sia idonea a sopravvivere nella fase a cognizione piena. Invece l’ordinanza di rilascio, non impugnabile e idonea alla stabilizzazione, non risulta intaccata dalla pronuncia di improcedibilità (anche perché essa è definita non impugnabile dall’articolo 665 c.p.c., e quindi non è neppure modificabile-revocabile). Identica sorte avrebbe l’ordinanza di rilascio, in caso di declaratoria di estinzione del giudizio a cognizione piena”.
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