Scarica Sentenza Tribunale di Perugia N. 1077-25
La sentenza del Tribunale di Perugia n. 1077 del 1° settembre 2025 offre un chiarimento utile sul criterio da utilizzare per stabilire se una controversia rientri tra quelle soggette a mediazione obbligatoria ai sensi dell’art. 5 d.lgs. 28/2010. Il punto centrale è semplice solo in apparenza: non basta che nella vicenda compaiano un bene comune o una possibile locazione per ricondurre automaticamente la causa, rispettivamente, alla materia della divisione o a quella della locazione. Occorre invece verificare quale sia l’oggetto effettivo della domanda giudiziale.
Il caso: la delibera unilaterale di un comproprietario
La controversia nasceva tra due coniugi, comproprietari al 50% di un immobile. Uno dei due aveva convocato un’assemblea dei comproprietari e, in assenza dell’altro, aveva adottato una decisione diretta a concedere in locazione il bene comune e ad attribuirsi il mandato per perfezionare i relativi contratti. La comproprietaria assente aveva quindi impugnato la delibera, chiedendone la nullità o l’annullamento per violazione delle regole sulla comunione ordinaria.
Il resistente aveva eccepito, in via preliminare, l’improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria. Secondo la sua prospettazione, la controversia sarebbe rientrata nell’ambito applicativo del d.lgs. 28/2010 sia perché relativa a un immobile in comproprietà, sia perché concernente la sua locazione. Il Tribunale respinge entrambe le impostazioni.
Comunione ordinaria e condominio: una distinzione decisiva
Il primo passaggio della motivazione riguarda la distinzione tra comunione ordinaria e condominio. Il giudice rileva che il bene apparteneva alle parti in comproprietà indivisa al 50% e che, pertanto, non ricorreva una fattispecie condominiale. Non era neppure configurabile un “condominio minimo”, che presuppone pur sempre l’esistenza, all’interno di un edificio, di proprietà esclusive appartenenti a soggetti diversi e di beni o servizi comuni legati alle prime da un rapporto di accessorietà.
Da questa qualificazione discende una prima conseguenza sul terreno della mediazione. La comunione ordinaria, osserva il Tribunale, non rientra in quanto tale tra le materie assoggettate a mediazione obbligatoria. L’obbligo sussiste, nell’ambito dei rapporti di comunione, quando la controversia abbia ad oggetto la divisione del bene o lo scioglimento della comunione. Nel caso concreto, però, la domanda non tendeva né alla divisione né allo scioglimento della comunione: riguardava l’impugnazione di una decisione relativa all’amministrazione del bene comune.
Locazione e mediazione obbligatoria: conta la domanda, non lo sfondo
La seconda questione è ancora più interessante. Il resistente sosteneva che, essendo la decisione impugnata finalizzata alla locazione dell’immobile, la controversia dovesse essere considerata comunque soggetta a mediazione obbligatoria quale controversia in materia di locazione. Anche questa tesi viene respinta. Il Tribunale sottolinea che non era in discussione la validità o meno di un contratto di locazione, che peraltro non risultava neppure stipulato, ma soltanto la legittimità della deliberazione con cui uno dei comproprietari aveva deciso unilateralmente di concedere il bene in locazione.
È proprio questo il passaggio che rende la pronuncia significativa oltre il caso concreto. Il giudice non si arresta alla presenza di elementi fattuali astrattamente riconducibili a una delle materie indicate dall’art. 5 d.lgs. 28/2010, ma individua la materia della controversia attraverso la domanda effettivamente proposta. In altri termini, ciò che conta non è lo sfondo economico o negoziale della lite, ma il petitum sostanziale e la causa petendi.
Il criterio è particolarmente importante perché evita un’estensione indiscriminata della mediazione obbligatoria. La presenza di un immobile comune non trasforma ogni conflitto tra comproprietari in una controversia di divisione; allo stesso modo, il fatto che una determinata decisione sia finalizzata alla futura locazione del bene non rende necessariamente “locatizia” la controversia che abbia ad oggetto la legittimità di quella decisione.
Questa impostazione appare coerente con la natura della condizione di procedibilità. Le materie soggette a mediazione obbligatoria sono individuate dal legislatore e non possono essere ampliate sulla base di un collegamento soltanto occasionale o indiretto con una delle categorie previste dalla legge. L’interprete deve quindi individuare la materia della domanda secondo il suo contenuto sostanziale, evitando sia letture eccessivamente formalistiche sia estensioni fondate su elementi meramente accessori della vicenda.
Indicazioni pratiche per l’avvocato
La decisione presenta anche un risvolto pratico per l’avvocato chiamato a valutare preventivamente l’obbligatorietà della mediazione. La verifica non può fermarsi alla natura del bene o del rapporto tra le parti. Occorre chiedersi quale tutela venga concretamente richiesta al giudice. Se, per esempio, due comproprietari litigano sulla gestione di un immobile comune, la mediazione non è automaticamente obbligatoria; lo diventa, invece, quando la domanda abbia effettivamente ad oggetto la divisione o lo scioglimento della comunione. Analogamente, perché operi la materia “locazione” occorre che la controversia investa il rapporto locatizio e non una questione diversa che abbia soltanto la locazione come possibile conseguenza.
Nel caso deciso dal Tribunale di Perugia, esclusa la mediazione obbligatoria, il giudizio è quindi proseguito nel merito. Il Tribunale ha poi annullato la delibera, ritenendo che, in una comunione ordinaria composta da due comproprietari titolari ciascuno del 50%, nessuno dei due disponga da solo della maggioranza necessaria per assumere validamente una decisione amministrativa vincolante per l’altro.
Conclusioni: l’oggetto effettivo della domanda giudiziale
Sul piano della mediazione, tuttavia, il principio da trattenere è soprattutto metodologico: l’obbligatorietà non si determina per associazione di parole o per semplice contiguità con una materia compresa nell’art. 5, ma attraverso l’esatta qualificazione della domanda giudiziale. È un criterio di buon senso, ma anche di rigore processuale, che può evitare tanto mediazioni introdotte inutilmente quanto eccezioni di improcedibilità destinate ad essere respinte.
La pronuncia offre quindi un’indicazione utile: prima di stabilire se la mediazione sia condizione di procedibilità, bisogna domandarsi non soltanto “di che cosa parlano le parti?”, ma soprattutto “che cosa viene chiesto al giudice?”. È nella risposta a questa seconda domanda che si individua, normalmente, la materia effettiva della controversia.
