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Come rinegoziare il canone di affitto con la richiesta di un primo incontro di mediazione

Valeria Zeppilli

Avvocato e dottore di ricerca in Scienze giuridiche, dopo essersi laureata a pieni voti in giurisprudenza presso la LUISS "G. Carli" di Roma, è stata stagista presso la Direzione Industriale Danni dell'Ina Assitalia S.p.A. e la Hugo Boss Shoes & Accessories Italia S.p.A.. Attualmente svolge l'attività di redattrice per "Studio Cataldi - Il diritto quotidiano" e per MondoADR. Negli anni ha preso parte come relatrice a numerosi seminari e convegni, a carattere sia nazionale che internazionale. E' autrice di diversi articoli scientifici ed è coautrice del manuale "Insidie stradali e responsabilità della P.A. e di altri soggetti" edito da Maggioli.

La pandemia da coronavirus ha posto molti conduttori in difficoltà con il pagamento dei canoni di locazione di immobili commerciali, ad uso ufficio o i canoni di affitto di azienda. Tuttavia, vi è una strada che può essere agevolmente perseguita e che può soddisfare tutti: la rinegoziazione delle somme dovute. A tal fine, un valido aiuto può giungere dalla mediazione.

Coronavirus, restrizioni e difficoltà a pagare i canoni di locazione e affitto

Le restrizioni imposte per fronteggiare la pandemia da Covid-19, come noto ormai a tutti, stanno mettendo a dura prova molti operatori economici, costretti a chiudere o a ridurre notevolmente la loro attività di impresa.

Si pensi, in primis, ai ristoranti, ma anche agli hotel, negozi, bar, uffici e a molteplici altre attività commerciali.

Il problema, oltre che il mancato guadagno, è rappresentato anche, in misura considerevole, dalla necessità di dover comunque pagare i canoni previsti come corrispettivo per i contratti di locazione e/o di affitto di azienda necessari per lo svolgimento di tali attività.

Sono sempre più numerosi coloro che non riescono a farsi carico di tale onere. Ma quale soluzione percorrere?

Lasciare l’immobile in cui si svolge la propria attività è in molti casi impensabile, ma non tutti i proprietari sono disponibili a rinunciare alle proprie pretese economiche che costituiscono il corrispettivo per la concessione del godimento, almeno integralmente.

Rinegoziare i contratti di locazione e affitto può essere la soluzione

Tenendo conto della particolare contingenza socio-economica nella quale ci troviamo, una soluzione vincente ma che ancora in pochi considerano è quella di rinegoziare i contratti di locazione o affitto.

Si tratta, infatti, di una possibilità ammessa dal nostro ordinamento, che permette di adeguare le condizioni contrattuali, comprese quelle economiche, alle mutate esigenze delle parti e di continuare ad agire sulla base del principio fondamentale di buona fede, che permea di sé l’intero sistema giuridico, e dei principi solidaristici che caratterizzano la nostra carta costituzionale.

Oltretutto, anche la giurisprudenza ha di recente avallato tale possibilità. Ci si riferisce a quanto stabilito nell’ordinanza del Tribunale di Roma del 27 agosto 2020, in cui si legge che “qualora si ravvisi una sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale, quale quella determinata dalla pandemia del Covid-19, la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi della esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente deve potere avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto, in base al dovere generale di buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto (art. 1375 c.c.)”. 

Niente spese per la rinegoziazione

Anche dal punto di vista dei costi, la rinegoziazione può risultare la soluzione migliore.

Basti pensare che l’accordo con il quale si riduce il canone di affitto o di locazione, pur dovendo essere registrato all’Agenzia delle entrate, non prevede il pagamento dell’imposta di registro.

L’aiuto del primo incontro di mediazione

A volte può sembrare più facile a dirsi che a farsi, specie quando i rapporti tra le parti non sono tali da permettere di giungere, in autonomia, a un accordo di rinegoziazione che accontenti tutti.

In realtà, però, non è così: spesso la soluzione è dietro l’angolo.

Sono molte, infatti, le controversie aventi a oggetto la rinegoziazione dei canoni di affitto o locazione che si stanno risolvendo grazie al contributo degli organismi di mediazione. Con l’aiuto di un mediatore professionista, del resto, si possono aprire molte strade che, da sole, le parti non sono in grado di percorrere.

Anche chi è scettico sul punto può affidarsi all’antico detto “tentar non nuoce”, dato che il costo per l’avvio di una procedura di mediazione è pari solo a 40 euro + IVA per il valore del canone annuale fino a 250.000 euro e 80 euro IVA oltre tale valore: tanto è richiesto per sedersi dinanzi a un mediatore.

Durante il primo incontro che può essere svolto anche online in collegamento con la sede dell’organismo di mediazione competente, poi, si valuterà la possibilità di procedere con il tentativo di giungere a un accordo, anche tenendo conto dei costi che la prosecuzione della procedura comporterà e che vengono illustrati sin da subito dal mediatore, insieme ai vantaggi e alle prospettive della mediazione.

 

10 Commenti

  1. e se io o sempre versato l’affitto ogni mese ben si 1400.00 e il padrone del stabile mi manda il diniego del rinnovo contratto affitto senza nessun motivo

  2. Il canone può essere ridotto quanto si vuole, ance a 50 euro, purché – per quanto superfluo- locatore ed affittuario siano d’accordo. Un aspetto raramente sottolineato sta nel fatto che se il canone pattuito (indicato nel contratto di locazione originariamente registrato), anche se non percepito (perché l’affittuario ha difficoltà economiche), CONTINUA A COSTITUIRE BASE DI CALCOLO PER LE IMPOSTE SUI REDDITI. In altre parole, il proprietario dell’immobile non percepisce il canone, ma continua a pagare le imposte calcolate su di esso. Argomento, questo, che dovrebbe far breccia anche presso i proprietari più restii a rinegoziare, temporaneamente, il canone.

  3. Scusate ma quei proprietari che vivono solo di afftto non avendo lavoro e fanno già fatica a pagare tasse e IMU salate come dovrebbero fare?

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