Affitto d’azienda e mediazione

Affitto d’azienda: la mediazione è condizione di procedibilità perché si tratta di una tipologia speciale di locazione

Mediazione: locazione materia obbligatoria
Per le liti in materia di affitto d’azienda la mediazione è obbligatoria in quanto condizione di procedibilità della domanda in materia di locazione. Quando si parla di locazione la prima tipologia di contratto che viene in mente è quello di tipo abitativo. La locazione però non ha ad oggetto solo gli immobili, che mirano a soddisfare le esigenze abitative dei cittadini. Il nostro ordinamento contempla anche una forma particolare di locazione. Si tratta dell’affitto, ossia quel contratto che ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva mobile o immobile. L’articolo 1615 c.c, che definisce il contratto di affitto dispone a carico dell’affittuario l’obbligo di curare la gestione, rispettare la destinazione economica della cosa e la produzione, con il diritto di percepirne i frutti e le altre utilità. Dalla definizione emerge che il contratto di affitto, al pari del contratto di locazione, è un contratto oneroso, consensuale e ad effetti obbligatori.

L’affitto d’azienda
L’esempio più interessante di contratto di affitto è quello d’azienda. Con il termine azienda l’ordinamento giuridico intende il complesso di beni organizzati dall’imprenditore per esercitare un’impresa. Dalla combinazione di questa definizione con quella di affitto emerge che l’affitto di azienda è il contratto in cui il proprietario dei beni organizzati per l’esercizio dell’impresa è il locatore, mentre il soggetto che la riceve e che si assume l’obbligo di gestirla rispettando la destinazione economica della stessa e la produzione è l’affittuario.

Disciplina codicistica contratto d’azienda
Il codice civile non disciplina nel dettaglio il contratto di affitto di azienda. L’articolo 2562 si limita ad estendere a questo contratto le disposizioni dell’articolo 2561 c.c, che disciplina l’usufrutto d’azienda. Questa norma dispone prima di tutto che l’usufruttuario dell’azienda debba esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue, ossia sotto il nome dell’impresa, in quanto segno distintivo della stessa. L’affittuario, al pari dell’usufruttuario, deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione, degli impianti e delle dotazioni normali delle scorte.
Qualora l’affittuario non adempia a questi obblighi o cessi arbitrariamente di gestire l’azienda, si applica l’articolo 1015 c.c, che prevede principalmente la cessazione del contratto. Al contratto d’affitto d’azienda si applicano però anche alle norme del Codice civile. L’art. 2556 ad esempio, che disciplina le imprese soggette a registrazione prevede che, se queste vengono concesse in godimento, il contratto debba essere redatto in forma scritta e il trasferimento dei singoli beni debba seguire le forme stabilite dalla legge. Se poi il contratto ha la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, esso va depositato presso il registro delle imprese entro 30 giorni a cura del notaio che ha rogato o autenticato l’accordo. L’articolo 2557 c.c impone, invece, all’imprenditore locatore, per tutta la durata dell’affitto d’azienda, di astenersi dall’intraprendere un’attività che per oggetto, posizione e altre circostanze possa sviare la clientela all’affittuario.

L’art. 2558 c.c. infine prevede che, se le parti non dispongano diversamente nell’accordo, l’affittuario subentri nei contratti stipulati dal locatore per esercitare l’impresa, a meno che questi non abbiano carattere personale e fatto salvo il diritto del terzo di recedere in presenza di una giusta causa.

La mediazione nell’affitto d’azienda
Dall’analisi della disciplina emergono i diritti e obblighi delle parti coinvolte, finalizzati principalmente a scongiurare comportamenti scorretti o inadempimenti. La scorrettezza può configurarsi ad esempio qualora il locatore non rispetti il divieto di concorrenza previsto dall’art. 2557 c.c. L’inadempimento invece che si manifesta più di frequente è quello che riguarda il mancato pagamento dei canoni da parte dell’affittuario. I conflitti che sono alla base dell’accordo dell’affitto di azienda sono riconducibili quindi, come la maggior parte dei contratti, al denaro e alla fiducia mal riposta nell’altro contraente. La mediazione in caso di controversia deve cercare, prima di tutto, di recuperare la relazione, proteggere gli interessi delle parti e se, possibile, impedire lo scioglimento dell’accordo, magari proponendo la trasformazione dello stesso in un’altra tipologia o apportando alcune modifiche al contratto originario.

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