Accordo in mediazione privo di sottoscrizione notarile: conseguenze

Il verbale di mediazione senza autentica notarile non è trascrivibile ex art. 2643 c.c. e resta inopponibile ai terzi, non provando l’acquisto per usucapione

Scarica Sentenza Tribunale di Roma N. 17284-2025

Accordo di mediazione senza sottoscrizione autenticata: non trascrivibile e inopponibile

L’accordo di mediazione privo di sottoscrizione autenticata dal notaio non soddisfa i requisiti dell’art. 2643, n. 12-bis c.c. Tale carenza formale ne impedisce la trascrizione nei Registri Immobiliari, rendendolo inopponibile ai terzi. Sul piano probatorio, il verbale non autenticato ha mera efficacia obbligatoria tra le parti e non dimostra il possesso ventennale necessario per l’usucapione. Pertanto, in assenza di prove ulteriori, l’atto negoziale non può fondare l’acquisto della proprietà né giustificare la cancellazione di ipoteche preesistenti. Lo ha sancito il Tribunale di Roma con la sentenza n. 17284/2025.

Usucapione riconosciuta in sede di mediazione

Due privati citano in giudizio i proprietari formali di alcuni immobili con sede a Roma e l’Agenzia delle Entrate-Riscossione (AdER), chiedendo l’accertamento dell’acquisto per usucapione ventennale e la conseguente cancellazione delle ipoteche iscritte sui beni.
A sostegno della domanda, gli attori deducono un possesso ininterrotto e pacifico, confermato da un verbale di mediazione del 2021 nel quale i proprietari convenuti avevano riconosciuto l’intervenuta usucapione. L’AdER, pur regolarmente convocata in mediazione, non aveva partecipato, rendendo necessario, così, il ricorso al Giudice.

Verbale di mediazione e prova dell’usucapione

Il giudizio è caratterizzato da diverse eccezioni preliminari sollevate dall’AdER, la quale eccepisce la nullità della citazione per violazione dei termini della “Riforma Cartabia” e, in sede di replica, l’estinzione del processo per tardiva costituzione degli attori. Il Tribunale, tuttavia, rigetta queste eccezioni, perchè la costituzione dell’AdER ha sanato i vizi processuali e impedito l’estinzione.
Nel merito, nonostante la contumacia dei proprietari formali, il Tribunale ritiene la domanda infondata. La decisione si basa sul difetto di prova: gli attori, infatti, non hanno fornito testimonianze o documenti comprovanti il possesso materiale, affidandosi esclusivamente al verbale di mediazione, che però risulta privo dei requisiti legali necessari.

Mancata sottoscrizione autenticata: conseguenze giuridiche

Il cuore della decisione, che rigetta la pretesa degli attori, si focalizza sulla natura e sulla forma dell’accordo raggiunto in sede di mediazione. Il Giudice rileva che gli attori hanno prodotto in giudizio un verbale del 2021 in cui le controparti riconoscevano l’usucapione, ritenendo che tale documento fosse di per sé sufficiente a fondare l’acquisto della proprietà. Il Tribunale però smentisce questa impostazione, evidenziando due profili critici:

• la natura dell’usucapione;
• il rigore formale richiesto per la pubblicità immobiliare.

In primo luogo, l’usucapione è un effetto legale che deriva da una situazione di fatto (il possesso prolungato) e non può essere prodotta da una mera volontà negoziale. Sebbene le parti possano concordare sul riconoscimento dei fatti storici, come il possesso, non possono “disporre” dell’usucapione come se fosse un contratto di vendita. Pertanto, un accordo di mediazione ha efficacia obbligatoria tra i firmatari, ma non prova erga omnes la titolarità del diritto reale se non è supportato da prove istruttorie, come le testimonianze, nel corso di un giudizio.

In secondo luogo, emerge il problema della mancata autenticazione notarile. L’art. 2643, comma 12-bis, c.c. permette la trascrizione degli accordi di mediazione che accertano l’usucapione, ma pone una condizione tassativa: le sottoscrizioni del verbale devono essere autenticate da un pubblico ufficiale autorizzato, che tipicamente è un notaio. Nel caso in esame, il verbale è una semplice scrittura privata non autenticata.

Questa forma produce due conseguenze fondamentali:

• il Conservatore dei Registri Immobiliari non può trascrivere un atto privo di autentica, per cui l’atto non può produrre effetti verso i terzi;
• la mancata trascrizione dell’accordo ai sensi dell’art. 2644 c.c. impedisce allo stesso di pregiudicare i diritti dei terzi, come l’Agenzia delle Entrate-Riscossione, che ha iscritto ipoteca.

Il Tribunale richiama inoltre la recente giurisprudenza della Cassazione (n. 565/2025), la quale stabilisce che anche un accordo di mediazione regolarmente trascritto non è equiparabile a una sentenza di accertamento. Questo perchè una sentenza resa in un giudizio, dove il creditore ipotecario è litisconsorte necessario, può travolgere le formalità pregiudizievoli, l’accordo di mediazione invece è un atto privato che non ha l’effetto estintivo dell’ipoteca preesistente.

In conclusione, la mancata autenticazione e l’assenza di prove testimoniali riducono il verbale di mediazione a un mero indizio insufficiente a superare la prova rigorosa richiesta per l’usucapione. 

Leggi anche: Usucapione con accordo di mediazione: quali effetti

Scarica Sentenza Tribunale di Roma N. 17284-2025