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23 novembre 2010

La mediazione delle controversie condominiali: verso l’obbligatorietà

di Giada Magnaschi
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Il codice civile disciplina al titolo VII capo II “Del Condominio negli edifici” agli articoli 1117 – 1139 la normativa relativa al Condominio comprendendo in questa nozione non solo il significato stretto del termine ma anche ciò che riguarda diritti, doveri, divieti relativi a questo particolare tipo di comunione. In Italia le famiglie che vivono in condominio (considerato una composizione tipo di 4 persone) sono oltre 14 milioni, gli amministratori di condominio oltre 200 mila di cui solo il 20% iscritti ad un’organizzazione di categoria.
Quanto sopra denota come il 60% degli italiani viva in Condominio (l’Italia è uno fra i primi paesi al mondo per diffusione della proprietà condominiale) e sia protagonista di discordie e contrasti creati dai rapporti di vicinato, dall’utilizzo, dall’interdipendenza delle cose comuni etc.
Le liti condominiali e più in generale quelle originate dai rapporti di vicinato rappresentano una consistente parte del contenzioso pendente innanzi ai Giudici ordinari dei Tribunali ordinari anche se il più delle volte trattasi di controversie di scarsa importanza, di minimo valore economico e che si auto alimentano soltanto grazie alle reciproche incomprensioni e prese di posizione dei protagonisti vicini di casa.
Le controversie nascenti fra i condomini hanno una struttura particolare che va al di là delle normali controversie di carattere economico in quanto vi rileva l’intrigato aspetto caratteriale, emotivo e personale dei soggetti coinvolti che neanche i Giudici sono in grado di dipanare e risolvere emanando il proprio verdetto.
Ogni anno il Codacons effettua circa 2.500 consulenze legali in tutta Italia in tema di condomini e di problemi tra inquilini che risiedono nello stesso edificio, di queste oltre l’80% finisce in genere in una causa davanti al Tribunale. Su scala nazionale, annualmente si registrano circa 2 milioni di cause legali davanti ai Giudici di pace legate esclusivamente ai rapporti fra condomini, la maggior parte avviene nelle città del sud (45%) contro il 35% del centro e il 20% del nord d’Italia.
Il costo di una procedura civile per una lite di condominio varia dai due ai tre mila euro con una tempistica media di circa 3 anni. Il dato che emerge è preoccupante non solo perché le 5 milioni di cause civili pendenti innanzi agli organi della giustizia ordinaria continuano ad essere alimentate da questioni di minore importanza e di scarsa entità, contribuendo ad “intasare” il già poco celere sistema giudiziario, ma soprattutto perché, come più volte ribadito e confermato dallo stesso Ministero della Giustizia, arrivare alla citazione non conviene sia in termini di economicità, di tempistica che di comportamento-rapporto condominiale che nel frattempo si perpetua e deteriora azzerando la comunicazione fra le parti e continuando a creare dissapori che sfociano in comportamenti  irrispettosi ai limiti dell’educazione. A Roma la quinta sezione civile del tribunale si occupa di contenzioso condominiale, ma il grosso dei dissapori approda sulle scrivanie dei Giudici di pace civili e penali che si trovano a dipanare il groviglio spinoso di torti, dissapori e vendette che difficilmente l’emananda sentenza risolve sul lato pratico.
Sulle trincee condominiali dunque nemmeno i Giudici riescono a trovare una soluzione stabile e duratura limitandosi ad assegnare torto o ragione, servirebbero un codice speciale, processi lampo o meglio ancora nuove figure qualificate e di supporto delle parti che le aiutino a capire che non è la legge del più forte a dover essere applicata, ma il buon senso e la collaborazione fattiva fra i soggetti coinvolti.

GRADUATORIA MOTIVI LITIGIOSITA’

La figura dell’amministratore condominiale

L’amministratore condominiale così come disciplina all’art.1130 c.c. necessita nell’esercizio della propria attività conoscenze tecniche, giuridiche, contabili e fiscali e non meno importante deve avere la competenza di uno psicologo e di un mediatore, in considerazione del fatto che il Condominio è sempre più una realtà diffusa e centro di interesse sociale. L’Amministratore deve essere quindi un professionista in grado di controllare la propria emotività ed impulsività, acquisendo fra i suoi compiti anche una funzione sociale inter personale. Egli deve operare secondo i principi del buon senso e della buona volontà piuttosto che per atto dovuto cercando di divenire all’occorrenza quell’anello di congiunzione che manca fra i soggetti, tentando di ripristinare il clima amichevole e negoziale fra i condomini. Ma l’amministratore non può rivestire le vesti del mediatore, mancano in lui i requisiti della imparzialità, dell’indipendenza, della neutralità, oltre che una specifica preparazione, tuttavia è parte integrante del complesso di relazioni nate nel condominio, le stesse assemblee condominiali sono teatro di manifestazioni della personalità, per questo l’amministratore è ammesso al tavolo della mediazione e ne è parte essenziale, dal suo operato discendono conseguenze gravanti direttamente sui condomini che egli amministra.

 La conciliazione come metodo di risoluzione delle controversie condominiali

Accertato come il Condominio sia oggi diventato una realtà diffusa centro di interesse per l’economia che riflette evoluzioni e sviluppi nei confronti delle imprese, ma sopratutto nei confronti dei condomini/consumatori, numerose iniziative pubbliche e private sono fiorite al fine di facilitare la risoluzione delle problematiche ad esso collegate ed a tutela del cittadino-condomino-consumatore.

Alcuni esempi:

  • La Confedilizia ha emanato un Regolamento specifico per le controversie di natura condominiale.
  • Le associazioni di tutela dei consumatori propendono per l’inserimento di clausole conciliative nei regolamenti condominiali.
  • Negli Stati uniti, Francia, Inghilterra, Argentina e Canada la mediazione è il metodo indicato per la risoluzione dei conflitti condominiali ed il suo ricorso obbligatorio è previsto per regolamento.

Anche in Italia è stato fatto un grande passo avanti. Il Legislatore è infatti intervenuto inserendo le controversie condominiali fra le materie elencate nell’art. 5 del D.Lgs 28 del 4/03/2010, pubblicato in G.U. 53 del 5 marzo 2010 (in vigore dal 21/03/11), prevedendo quindi il tentativo di mediazione come condizione di procedibilità all’azione giudiziaria. L’improcedibilità, come disciplinato dalla recente normativa deve essere eccepita nel primo scritto difensivo e comunque non oltre la prima udienza, la stessa può essere rilevata anche di ufficio. Ma non è tutto anche il Magistrato gioca un ruolo importante. Qualora ravvisi che la mediazione è iniziata, ma non si è conclusa fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine indicato all’art.6 (4 mesi). Ugualmente il Giudice provvede quando la mediazione non è stata esperita assegnando alle parti termine di giorni 15 per la presentazione dell’istanza di mediazione, presso un organismo iscritto nel Registro degli organismi deputati a gestire tentativi di mediazione tenuto dal Ministero della Giustizia. L’inserimento delle controversie condominiali nella recente normativa, può essere visto non solo in un’ottica di contenimento costi e riduzione del contenzioso giudiziario, ma soprattutto deve essere concepito come la volontà di salvaguardare quei rapporti personali destinati a perdurare nel tempo.

commenti
  1. Vittorio Gubbiotti
    10 dicembre 2010 a 9:29 | #1

    Interessante, e completamente condivisibile, l’osservazione che “Sulle trincee condominiali dunque nemmeno i Giudici riescono a trovare una soluzione stabile e duratura limitandosi ad assegnare torto o ragione…”
    E’ un campo in cui, purtroppo, il diritto può quasi fare danni.
    Una riflessione da approfondire.

  2. anna maria
    23 novembre 2010 a 17:15 | #2

    Credo che il tentativo obbligatorio nelle controversie condominiali costituira’ un notevole elemento deflattivo del carico dei Giudici di Pace.

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